永州道县商业步行街定位报告

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1、报告结构一、区域宏观市场分析二、区域商业市场分析三、地块价值研判四、项目市场定位五、业态定位六、客户定位七、规划布局建议八、营销策略印象道县印象道县永州南部六县的交通枢纽湘粤桂三省咽喉要冲矿藏强县国家农业综合开发重点县区域宏观市场分析物华天宝、人杰地灵道县简介：道县总人口66万人，人口密度269人/平方公里。是个多民族大家庭，除汉族外,有20个少数民族。道县位于南岭山脉，湘  桂三省交界之地，素有“北依紫金(山)，西靠都庞(岭)，东接九嶷(山)，南邻桂，消水襟围城廊’’的显要位置，交通便捷，2 07国道纵贯南北，1 8 06、1 8 6 2线省道横贯东西，为全市南部六县的交通枢纽。且矿

2、藏丰富，能源充足，具有较大开采价值的矿物达2 0多种，其中稀有金属锂、铷为省内独有，锡、钨储量和品位名列全省第二位，铅、锌、铁、锰均储量均为全市8 0％以上，同时农副产品资源也相当丰富。区域宏观市场分析人口总规模居于县级中游水平城区:12万五镇:30万27个镇、乡国营农场:65万项目区域人口规模家庭开支以日常生活为主高奢望教育或购房或防老温饱消费经常娱乐低现状旅游消费品牌改善居住环境注重家庭聚会拼命储蓄注:平均每人月收入按1500元计(三人家庭的小孩除外)。工薪收入温饱消费项目区域消费水平道县经济发展概括：全县辖9个镇、14个乡、3个国有农场，总面积2442平方公里，总人口约65万人，

3、县城人口12万。2005年全县实现地区生产总值361645万元，比上年增长11.1%。其中第一产业增加值138347万元，增长8.3%；第二产业增加值62917万元,增长17.6%；第三产业增加值160381万元，增长11.4%；按常住人口算，人均GDP达到6043元；全县三产业结构为38.3：17.4：44.3。城乡居民收入稳定增长。2005年，全县城镇居民人均可支配收入7132元，较上年增长9.8%，农村居民人均纯收3194元，较上年增长12.3%。全县城镇居民人均消费性支出4551元，比上年增长18.9%；人均居住面积约33.14平方米；城镇居民恩格尔系数为46.2%，处于较高水

4、平。区域宏观市场分析商业布局：一条潇水路,商业大片争相上演本案道州商业广场名都时代广场潇水中路月岩中路区域商业市场分析道州国际大厦爱莲广场区域商业市场分析—道州商业广场区域商业市场分析—道州商业广场项目位置：潇水中路与月岩中路交汇处西北角项目体量：建筑面积4.03万㎡（其中商业3.4万平米）产品特点：纯商业广场，1-4层（地下1层）；临街独立铺面+产权式商铺，1楼层高5.2米铺面面积：25-70平米不等；销售价格：1F：临潇水中路门面1.5万元/㎡；临月岩中路门面1-1.2万元/㎡；内铺：0.6万元/㎡2F：4800元/㎡3F：2000元/㎡租金水平：1F：40-50元/㎡、2F：20

5、-30元/㎡、3F：10元/㎡。销售模式：返租三年（每年7%，每半年返租一次；）、曙光超市：返祖10年/每年7%业态规划：-1F大型生活超市；1F品牌商场；2F主题商场；3F网吧、电玩中心推广诉求点：30万城区人口消费能力，道县首席社区商业；专业业态规划。销售情况：1F：98%；2F：90%；3F：20%开盘时间：2002年上半年。项目点评：道县县城集购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店及商务六大功能于一体的现代化购物中心，三大旗舰主力店，两大主题休闲广场，数十家品牌专卖店、儿童乐园……实行一站式购物、一条龙消费！商场规划较好，档次较高。道州商业广场区域商业市场分析—名都时代广场区域商业市场分

6、析—名都时代广场项目位置：潇水中路与月岩中路交汇处项目体量：建筑面积2.2万㎡（其中商业1.2万平米，住宅1万平米）产品特点：商业裙楼，1-4层为商场，5-8层为住宅；临街独立铺面+产权式商铺铺面面积：临街50㎡左右，内铺30-50㎡不等销售价格：1F：临潇水中路门面2万元/㎡；临月岩中路门面1万元/㎡；内铺：0.8万元/㎡2F：5000-6000元/㎡3F：2000元/㎡销售模式：返租12年（1-2年7%，3-5年7.5%，6-8年8%，9-12年8.5%）每半年反租一次；业态组合：1-3层引进步步高超市，1F临街自主经营（服装、鞋、饰品等）推广诉求点：CBD地王钻铺；做步步高的房东

7、；十万固定消费人群，财富动力源泉销售情况：1F：95%；2F：70-80%；3F：40-50%开盘时间：2007年8月份。预计2008年国庆节开业客户层面：外地客户较多（邵东、祁阳等）项目点评：地产道县核心地段，因引进知名品牌商家进驻，返租销售，前期销售良好由于品牌商家迟迟不能进驻，影响后期销售。名都时代广场区域商业市场分析—爱莲商业广场区域商业市场分析—爱莲商业广场项目位置：营江路、道州路交汇处项目体量：建筑面积15万㎡产品特点：上住下商（1