易居2011年金华市保集蓝郡营销战略报告(讨论稿)

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1、保集蓝郡营销战略报告浙江金华2011.05讨论稿战略思考部分本案差异性的营销壁垒如何树立？手筋1：品牌，强势高调>>保集，金华本土NO.1，与“绿城、滨江”等量齐观手筋2：地段，价值狂飙>>金华CLD+武义江价值=金华未来最具潜力价值区域手筋3：产品，霸气外露>>金华的“星河湾”，所见即所得手筋1：品牌，强势高调保集，金华本土NO.1，与“绿城、滨江”等量齐观“保集-根植金华，布局全国”，全国房地产开发运营领先品牌根植金华>>以【保集蓝郡】+【保集半岛】为典型代表，同在江南板块，且都以联排别墅为主要物业形态，且都是各自发售时期，金华高阶精英人士广受追捧的品牌项目，可谓金华本土NO.1！

2、布局全国>>根植金华为基础，保集作为金华民营经济的典范榜样和房地产领域的领头羊，已拓展至上海、天津、南昌等一二线城市，向着全国房地产开发运营的知名品牌大步迈进！借力打力，全国一线品牌开发商亮剑“大江南板块”！“湖海塘板块”隶属于大“江南版块”，只因处于330国道以南以及政府相对独立的规划才“被独立”，本案要利用+区隔“湖海塘板块”树立本案专属的营销壁垒：利用之>>以绿城+滨江2大省内著名开发商抱团打造，本案是距离“湖海塘板块”最近的项目之一，可以借机造成与绿城、滨江等量齐观，共同打造区域版块的事实，抬升品牌价值和客群认知；区隔之>>本案属于330国道以北的“江南板块”，区域整体规划和人

3、居氛围至少比“湖海塘板块”成熟的多，由此进行区隔PART1排他性营销壁垒的树立手筋2：地段，价值狂飙金华CLD+武义江价值=金华未来最具潜力价值区域武义江猜想，2020年价值几何！黄浦江之于上海；珠江之于广州，城市里的“江资源”，金华基本没有利用，只有【御江帝景】项目在价格高企达到36000，相比于本案的直接竞品，对武义江的价值挖掘，将是本案非常重要的价值基础和营销壁垒构成因素，乃至完全成为价格价值门槛屏蔽的直接诱因（作为事件营销的重要组成，以下将着重提及）老城区只有过去，新城区才有未来；从城市副中心，到金华CLD！提升城市等量级的用词称谓屈指可数，而且具有唯一性和排他性，对于小城市而

4、言更是如此，金华如果出现CLD，只可能有1个，以江南板块（被认同的城市副中心）现有的定位，完全可以胜任（区域定位+市政府所在地+高端资源汇聚+新区地段的未来潜力），此CLD可以本案为中心或至少可包含本案PART1排他性营销壁垒的树立手筋3：产品，霸气外露金华的类“星河湾”，所见即所得别墅区里的精品公寓！小区域：在以联排为典型代表的整个【保集蓝郡】大社区之下的高层公寓大区域：以【保集蓝郡】及周边多个以联排等别墅形式出现的别墅型社区构成的“江南板块”-城市副中心，高尚别墅生活区之内的精品公寓【保集蓝郡】，金华首个成熟品牌江景公寓！精装+江景，形成产品面有效的营销壁垒，并对以下概念着力诉求：

5、总价170万，搞定金华核心城区顶级品牌物业三房和别墅为邻的宽适公寓公园就在家门口核心区位优势和品牌核心的根治关系由此将产品面的差异性与竞品之间有效区隔（但建议现场需要样板房配合），提升产品力的同时，模糊项目单价。PART1排他性营销壁垒的树立至此，一举确立本案3大排他性核心价值地段面>>“武义江滨江价值+金华中央居住区”得兼的唯一性品牌面>>保集，和“绿城”“滨江”一致的全国房地产开发运营领先品牌产品面>>金华的“星河湾”本案则自然成为金华中央居住区（CLD）1号完美成熟作品不仅是本项目的“身份标签”，更是本项目的准入门槛和营销壁垒价格判断部分小户型热销价格约12200-12500之间

6、，冲量66%后提价5%-8%拼接三房比小户型略低500-600元单价，冲量70%后提价3%两房总价均价110万元上下，拼接三房均价170万元上下机动价格组成和激动付款方式，形成对价格的支撑项目冲击目标，最高单价15000（毛坯）精准的价格判断后市判断期待限购政策未来的逐渐宽松楼王位置景观拼接户型建议精装修交付，成本3000块（报价4500元）楼王2012年售价目标17000-18000，创建金华第一盘品牌盘的目标Part1特殊战场和外部环境Part2线下执行和战略Part3销售战略目录contents限购后的消费者需求引导和政策面配合为了销售执行不断努力价格执行力和目标Part4营销推

7、广有效的媒体和活动同步进行Part5总结全案的进度和把控Part1特殊战场和外部环境Part2线下执行和战略Part3销售战略目录contents限购后的消费者需求引导和政策面配合为了销售执行不断努力价格执行力和目标Part4营销推广有效的媒体和活动同步进行Part5总结全案的进度和把控政策摘选限购令规定：从本月至2011年12月31日（暂定），市域（含所辖县〈市、区〉）范围内的家庭和市域范围外能够提供金华市区纳税证明或社会保险缴纳证明的家庭，