长沙写字楼市场调研数据（18案例）2013.6

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1、市局洞察当前办公市场现状分析未来办公市场走势预判写字楼竞争市场分析办公市场11年供应32万方，去化30万方，较10年分别上涨16%和158%；11年长沙办公市场全年成交均价为11875元。由于新政内容主要针对住宅产品，反而在一定程度上刺激了商办市场成交；万达是11年长沙办公市场重量级项目，其成交量达到12万方，几乎占据了长沙办公市场的半壁江山。当前市场现状分析｜写字楼市场走势10年~12年长沙办公市场总体走势当前市场现状分析｜写字楼市场走势当前市场现状分析｜写字楼市场走势当前市场现状分析｜写字楼市场走势时间1993-1997年1998-2000年2001-2003年2004--2009年

2、2009年至今阶段特征企业数量快速增长，高新技术业大力发展，对写字楼的需求量增加；市场初步启动；97年受宏观经济影响，经历了一次更替与淘汰的过程；网络的普及使得居家办公概念得及推行；“宜商宜住”满足了消费者对产品的需求中国入世成功，大量国内外企业进驻长沙；高档专业化成为了写字楼的主流发展方向；长沙写字楼开始专业化，写字楼市场开始进入全面升级阶段，长沙高端写字楼时代来临。产品特征硬件设施及服务得以较好体现配置较低；商务形象不突出；距真正的写字楼产品仍有距离商住结合，功能综合；面积较小，总价低，投资性强；硬件配置以及物业管理方面的水平明显提高，“5A”智能化出现呈现明显的大型综合体特征，商业

3、配套设施完善代表项目银华大厦平和堂商务大厦华侨大厦华联大厦顺天城SOHO和府酒店公寓顺天国际财富中心中天广场运达国际广场万达广场保利国际广场初级阶段发展阶段商住阶段专业阶段当前市场现状分析｜写字楼发展历程升级阶段长沙写字楼起步晚、发展慢、底子薄、专业写字楼份额少，但09年以后随着万达、保利、运达等高端专业楼的出现，长沙写字楼市场进入全面升级阶段，综合体高端写字楼时代来临。特征/档次甲A级甲B级乙A级乙B级建筑高度高层超高层高层高层高层层高3.3米以上3.3米以上3.3米以上3.3米以上会所大规模会所两千平方米以上较大,一千平方米以上规模较小无商务中心配套完善配套较为完善较好一般会议中心齐

4、备同声传译,多媒体会议齐备无无车位比充裕,车位比低充裕,车位比低较好,但车位比高车位少电梯群控进口高速电梯进口高速电梯进口电梯国产电梯空调进口中央空调可分户计量进口中央分体空调中央空调分体空调卫生间使用位充裕充足较少较少装修标准高档高档中档中档物业管理国际认证一流高档物管一流物管二流物管自管智能化管理5A程度高综合布线有智能化管理有无网络宽频信息点接口多宽频信息点接口多有有备用电源进口进口国产国产目前主流产品办公市场产品逐渐开始向专业智能化甲级A级写字楼发展当前市场现状分析｜写字楼发展历程中心板块传统的城市中心腹部区域，全市写字楼集中区市府板块依托市政府新址西迁、岳麓区政府形成省府板块依

5、托省政府新址南迁形成武广版块依托高铁的交通枢纽价值而开发的新兴CBD区岳麓版块依托市政府及山水资源而开发的新兴区域长沙市办公市场五大版块中心版块市府版块武广版块省府版块岳麓版块当前市场现状分析｜写字楼市场板块划分长沙写字楼受传统区域发展模式影响，主要集中于中心板块；市府版块、省府版块以及武广板块目前已经有办公项目开发，但尚未全面入驻；岳麓版块目前仅停留在概念阶段，尚未有办公项目开发；长沙市中心版块办公分布特征五一路沿线长沙传统中心，以五一广场为核心芙蓉路沿线城市主干道，配套成熟完善湘江路沿线依托江景资源而发展的新兴区域，以万达为代表韶山路沿线城市主干道路，配套完善6KM五一路沿线芙蓉路沿

6、线韶山路沿线湘江路沿线目前长沙中心版块汇聚了长沙90%以上的办公项目，这些项目主要延城市主干道路或沿江分布；区域内部交通便利、配套完善，未来多条地铁线路在此交汇，地段认可度极高；当前市场现状分析｜写字楼市场板块划分运达广场亚大时代中天广场中隆国际华侨国际顺天财富中心华晨.双帆国际售价（元/㎡)20000150001600016000140001200015000租金（元/㎡/月）130789077.7845475目前长沙主要写字楼售价约为12000-18000元/㎡，租金约为80元㎡/月，投资回报率约为6%；芙蓉广场周边1公里范围内为高端写字楼密集聚集区，也是销售价格及租金最高的区域，投

7、资回报情况相对较为可观长沙典型写字楼投资静态回报分析当前市场现状分析｜写字楼投资回报分析长沙中心区典型写字楼的租金从06年的1.56元/天上涨到目前2.6元/天，尤其在11年长沙租金出现大幅上涨，这主要是源于写字楼市场的快速发展，长沙专业写字楼售价从06年的7500元飙升至11年的15000左右。长沙写字楼近5年租金平均年涨幅率约为12%，售价年涨幅率约为15%长沙典型写字楼租金、售价增长趋势当前市场现状分析｜写字楼投资回报分析当前