乌鲁木齐写字楼市场调研

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1、乌鲁木齐写字楼市场调研一、市场分析：1、写字楼类型：专业型：比如号称“南中泉、北盈科”的写字楼就是这类专业写字间的代表，这类写字间较能吸引大中型企业入住，客户购买意愿比较强烈酒店型：例如银都酒店，这类型写字间主要吸引中小型商务公司，客户以租用为主。商住两用型：目前乌鲁木齐众多的高层、小高层都有涉及，适合创业型企业，客户购买可能性略低于租用性（特别是红十月小区、南门国际城、日月星光小区等）。2、各类写字间在市场的比重酒店型专业型商住两用型二、专业写字楼路线图徕远广场中泉广场大成国际、数码港盈科国际、银通大厦、美克美家、盈科广场汇轩大厦城建大厦水清木华腾飞大厦时代广场七彩

2、楼、中天广场、汇丰大厦、金谷大厦我们要思考的是如何在区域竞争中取胜，如何在项目竞争中取胜三、专业写字楼的市场利好1、目前，乌鲁木齐的专业型写字间和商住两用型写字间都有大幅的增长，酒店型写字间的市场份额逐年下降。2、将会有更多暂时委身于酒店型和商住两用型的单位，出于政策（发展和形象的需要选择进驻专业写字间。3、再由酒店型以及两用型慢慢朝专业型发展过度。四、乌鲁木齐主要写字楼摸底：1、时代广场基本资料总建筑面积：285000平方米：地上建筑面积：235000平方米商业面积：70106平方米由四座超高层塔楼及两座商业裙房组成，地下车库两层。ABK大厦（办公楼）：44100平

3、方米---专业写字间，只针对大客户出O-HOME大厦（公寓楼）:33930平方米----针对小客户出售H-OFFICE大厦（公寓办公楼）：86864平方米----针对大客户、大中型客户注：广汇集团开发建设，号称西北唯一一家7A写字楼，09年开盘时均价8300元/平方米。目前为19000元/平方米2、盈科广场基本资料总建筑面积：90000平方米（2010年度均价8000元/平方米全部售罄）：写字楼部分面积：24400平方米住宅部分面积：30000平方米其余部分：35600平方米3、大成国际基本资料（目前只剩一层，不对外销售。09年均价6000元，目前22000元不出售）

4、总建面积：63022.41平米，地上建筑面积53227.02平米，地下9795.39平米高度：99.95米，28层楼层功能：地下3层——设备间、停车房，1-4F——商业中心，5-28F——写字间、设备间（3层）4、其他详见市调报表格五、客户定位及目标客户消费心理1、大客户行业：矿产、设计院、金融保险、文化业、联通、移动、电信、等行政事业单位等。2、中小客户行业：中小型贸易公司、装修装饰业、培训咨询行业、中介业、中小型高科技行业、美容养生业此类客户的消费心理：Ø注重物业区域地段价值Ø注重商务便捷程度Ø注重物业形象和品质Ø注重物业的配套Ø注重物业管理六、总结目前在乌准现房

5、的高端写字楼只有西大桥的广汇时代广场在销售。该楼盘的销售均价已经从09年的8000元多涨到了目前的19000元多一平方米。特别是住宅限购以来，投资商业地产似乎成为了最佳的途径。在调查中发现，目前的写字楼都存在车位严重不足的弊端。特别是中山路、大小西门、友好一带。写字楼和商场的停车位严重不足就更加的凸显。高峰期，大小西门、友好等老城区的交通就基本瘫痪。因此，越来越多的企业都在选择城北作为新的办公地（比如新天润、万科、青建……等房产企业）。我项目为住宅小区内写字楼，与纯商业及高端写字楼应有所区别，建议我公司能开发针对以上客户群体的写字楼，并努力改善车位配套情况。特别是目前

6、住宅限购的形势下，写字楼和商业物业，必将成为新疆市民投资的首选。策划营销部2011-5-10