市场调查及定位报告规范文本

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1、市场调研及产品定位（规范文本）一、宗地状况：1、自然特性包括宗地边长尺寸、面积大小、形状及四至范围，土地附着物分布、基地地形、地貌及水文地质条件。2、项目宗地产权历史变迁及现状资料3、交通通达条件邻近道路性质、宽度，周边公交线路情况，地块与城市重点位置（区域）距离。4、环境条件包括空气、水和噪声污染水平，附近公园、开放空间和绿地的数量与质量等。5、项目所处城市区位优劣势，公共配套与生活服务设施完备情况地块所处区域是否为城市政治、经济、文化中心区域，或者是具有较大发展潜力的新城区；周边文化教育设施、商业设施、医院、宾馆、金融机构、

2、行政机关的分布情况。6、城市规划方面的因素（1）规划设计条件包括土地性质、建筑密度、建筑高度、容积率、建筑密度、日照间距和建筑物平面及立面布置等方面的限制。（2）地块周边现状与规划包括地块周边相邻单位建筑状况、相邻地块的土地用途等。7、市政基础设施条件包括污水、雨水、自来水、道路、电力、电话、有线电视、天然气、集中供暖等基础设施建设使用状况及其通达地块的距离、管径、容量。8、土地获取成本（1）竞买获取土地的方式：土地竞买保证金、土地竞买起始价及每次竞买的增价幅度，同时考虑当地政府的相关税费减免措施；（2）其他方式获取的土地须依实

3、际情况估算土地获取成本；（3）土地实际交易价格的付款时间与付款方式。宗地综合素质评价。二、土地权属状况1、土地权属状况;2、当前土地所有者的背景、合作态度及合作开发条件。三、拿地方式及法律事务评估1、拿地方式主要包括土地出让、土地转让及收购股权三种方式。2、法律事务评估内容包括：(1)拿地方式及具体操作与政府现行法律法规有无抵触之处；(2)土地原所有者是否存在有遗留问题或存在隐患的情况。四、市场状况(一)城市基本情况1、城市社会经济发展状况主要包括：国内生产总值、国民收入的发展状况，能源和资源状况，城市环境状况，城市基础设施建设

4、、城市人口分布、区域划分，社会固定资产投资状况，金融、证券市场情况，商业零售与贸易状况,居民消费结构，居民储蓄和信贷情况，社会文化教育状况等。2、城市发展总体规划及项目所在区域城市功能、区域建设发展规划。3、政治环境评估政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规、社会稳定程度等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。(二)房地产市场状况1、房地产市场总体发展概况(1)一级市场土地出让情况，包括政府土地储备情况，土地出让数量及其规划用途，土地价格，土地出让金收缴情况；(2)全市商品

5、房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构；(3)全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况；(4)全市主要发展商开发销售情况，包括土地储备、开发量、竣工量、销售面积、价格及销售金额、市场信誉等；(5)三级市场(二手房市场)交易情况；(6)当地房地产业相关政策法规。2、主要在售项目户型、价格、销售进度及客户构成3、项目所在区域房地产市场状况包括区域内房地产市场供需状况与竞争水平，竞争对手或潜在竞争对手情况。（三）客户需求调研1、各阶层居住现状分析包括不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数

6、量、品质、功能、价格的需求特点。2、目标客户群体构成分析3、目标客户群对商品住宅的需求分析包括目标客户群年龄构成、收入与财产情况、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、商品房购买偏好、购买动机、购买特点等。4、目标消费群体消费心态及消费行为研究五、产品研究构思与初步规划设计要点1、项目宗地SWOT分析，包括：（1）公司及项目自身优势；（2）公司及项目自身劣势；（3）外部机会；（4）外部威胁（重点是风险分析评估）；（5）综述。2、项目定位及相关产品初步方案（1）项目定位包括项目地位定位、概念定位、产品定位（产品类型与品质）等。

7、（2）项目总体规划设计要点与初步方案（2个以上），包括产品设计概念与主题、平面布局、建筑风格建议、景观设计、户型与面积配比建议等方面。