上海某物业管理有限公司诉林某物业服务合同纠纷案

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1、上海某物业管理有限公司诉林某物业服务合同纠纷案(2009)徐民三(民)初字第2189号民事判决书原告上海X物业管理有限公司，住所地上海市x区x镇x路x新村x号楼x室。法定代表人朱X，总经理。委托代理人陈X,上海美达律师事务所律师。委托代理人张真,上海美达律师事务所律师。被告林X(LINJOHN),男。委托代理人林X，男。委托代理人乐X,男。原告上海X物业管理有限公司为与被告林X(LINJOHN)物业服务合同纠纷一案,于2009年8月6日向本院起诉，本院于当月19日立案受理后，适用简易程序，由审判员汪俭蓉独任审判，后转为普通程序

2、，依法组成合议庭，2009年10月23日被告提岀管辖权异议，本院于2009年11月11日依法裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议；被告不服上诉，二审裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2010年3月17日公开开庭进行了审理。原告上海X物业管理有限公司的委托代理人张真到庭参加诉讼。被告林X(UNJOHN)经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告上海X物业管理有限公司诉称，被告系上海市肇嘉浜路X号X花苑X室房屋(以下简称系争房屋)的业主；原告系该物业的物业管理服务企业。根据原告与上海市徐汇区X花苑业主委员

3、会间物业管理服务合同的约定，系争房屋为非居住用房，物业管理服务费为每月每平方米建筑面积人民币5.50元。自2006年7月起，被告未按约支付物业管理费;期间，被告曾支付上海市肇嘉浜路433号X花苑101室房屋2006年7月至2007年12月间、系争房屋2007年1月至12月间的物业管理费计人民帀30,000元，系争房屋2006年7月至12月间部分物业管理费计人民币6,930元；现原告要求1、被告支付拖欠2006年7月至2009年7月间的物业管理费(扣除被告已支付人民帀6,930元)计人民币65,735.78元并按中国人民银行同期

4、活期存款年利率0.81%支付利息计人民币934.99元;2、诉讼费由被告负担。被告林X(LINJOHN)辩称zLINJOHN的中文名字为林X,林X不同意原告的诉讼请求。理由为：1、关于本案当事人，根据《物业管理条例》第42条〃业主和物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主只负连带交纳责任〃之规定，系争房屋使用人为北京X仪器有限公司上海分公司，在物业使用人没有对原告的诉讼请求提出异议前，无法确定业主的连带责任；2、关于物业服务合同，被告出示的议案意见书是2006年6月15HX花苑第一次业主大会的票决载体，对收

5、费标准没有标明政府基准收费标准,如标明政府基准收费标准、原告无物业管理资质，业主不会同意通过该议案意见书，原告举证的物业服务合同是2006年12月14日签订，未经业主大会投票和决定，合同不能成立也不具法律约束力；3、原告收费不具合法性”物业服务合同约定的居住房屋收费标准”未经徐汇区物价局重新审核、核准和备案；4、收费标准违反政府指导价，每月每平方米建筑面积1.90元的收费标准违反《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》，超过三级服务最高标准每月每平方米建筑面积0.74元的标准，每月每平方米建筑面积5.50元非居住房屋收费标准

6、未执行政府指导价.原告提供的物业服务标准低于行业规范；5、原告收物业服务费没有按规定的内容和方式进行明码标价；6、合同终止后，原告拒不行退出、移交义务,无权收取终止后的物业费。经审理查明，系争房屋的权利人为被告，该房屋的建筑面积为357.08平方米。2006年6月20日原告与上海市徐汇区X花苑业主委员会签订上海X花苑物业管理委托协议书，约定，原告对X花苑实行物业管理，委托期限为二年，2006年7月1日至2008年6月30日，物业管理费定为，主楼按人民币每月每平方米1.90元，裙楼按人民币每月每平方米5.50元。2006年7月5

7、日原告与上海市徐汇区X花苑业主委员会签订”关于撤消X花苑物业管理合同的协议"，内容为，在高建物业对X花苑处于基本无人管理的混乱情况下，为保障全体业主生命财产和各公用设施设备得到及时维护维修,受业主大会的委托，我们选择了上海X物业管理有限公司并与之签订了管理合同，后经X物业朱X同志告知，目前该公司的管理资质尚在办理中，据此双方认为原签订的物业服务合同不符合相关规定，为此，双方决定：撤消原签订的物业管理合同；考虑到X花苑广大业主的居住安全和生活稳定，业委会决定在还没聘请到新的物业公司的情况下，暂请X物业留驻，一切管理工作均由业委会

8、成员牵头负责，X物业工作人员按业委会的指示进行具体工作，管理费的收费标准为公寓每月每平方米1.90元、商业用房每月每平方米5.50元，地下车库每月每个80元、地面车库每月每个300元；X物业表示同意和业委会的商讨结果,并保证在过渡期认真做好各项工作；业委会将另行考虑聘请符合资