房屋买卖法律问题及案例分析

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1、房屋买卖的那些事10/1/2021上篇下篇商品房买卖“二手房”与“小产权房”买卖商品房分类等商品房买卖常识性问题签订商品房买卖合同应当注意的事项收房应当注意的事项商品房买卖典型案例分析商品房分类等商品房买卖常识性问题期房与现房1五证2常识问题10/1/2021（1）国有土地证书；（2）建设用地规划许可证；（3）建设工程规划许可证书；（4）建筑工程施工许可证；（5）商品房预售许可证书（或商品房销售许可证）。常识问题签订商品房买卖合同应当注意的事项VIP卡买或不买？1认购协议注意事项2签合同注意事项商品房买卖合同注意事项310/1/2021签合同注意事项（1）

2、VIP卡即贵宾卡，凭卡消费可以得到优先或优惠。目前，发放VIP购房卡也成为开发商促销商品房的重要手段，认购人按照开发商要求交纳一定数额的“诚意金”后即可获得VIP购房卡，从而可获得优先购房权和房价优惠。1、VIP卡买或不买？10/1/2021签合同注意事项一般来说“诚意金”有双重含义，一是认购人为实现购房目的向开发商提供的一种金钱担保，实现房屋认购权；二是开发商收取了认购人的“诚意金”后，保证向认购人提供合理房源进行选择。当认购人不满意提供的房源时，开发商应及时将“诚意金”退还认购人；当认购人选取了特定房源并签订了房屋买卖合同，则“诚意金”用作抵交房款或者

3、在履行完毕房屋买卖合同后收回；10/1/2021签合同注意事项若开发商收受了认购人“诚意金”而不能向认购人提供合理房源进行选择，则应按照《中华人民共和国合同法》第115条“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定双倍返还“诚意金”给认购人。10/1/2021签合同注意事项（2）认购人权利保护认购人在购买VIP卡之前，应该享有的以下几项知情权：①有权了解开发商是否具有合法资质，是否申领了《商品房预售许可证》和《土地证》；②有权了解本楼盘可供房源数量及拟发放VIP卡数额；③有权了解开发商是否将土地或房屋在银行设立了贷款抵押。10/1/2021

4、签合同注意事项认购人的知情权遭受侵害该怎样维权？目前，我国对VIP购房卡所产生的侵权纠纷该如何处理，尚无专门的法律规定。但我认为，当开发商不尽告知义务或者隐瞒重大事实真相而给认购人带来损失的，认购人可以依照《消费者权益保护法》第八条第一款“消费者享有知悉其购买､使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利”、《民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”、《城市房地产管理法》第四十四条“商品房预售，应当符合下列条件：10/1/2021签合同注意事项（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”、《商品房销

5、售管理办法》第二十二条第一款“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用”等法律规定进行权益保护。签合同注意事项（3）开发商过量发放VIP卡可能涉嫌欺诈犯罪案例：长沙市李先生看中了北城某楼盘，于是按照开发商的要求花了2万元办理了VIP购房卡，开发商承诺李先生可以享受优先选房和额外的1%房价优惠。然而，当李先生去选房时，却被售楼员告知本楼盘只有几百套房源，而卖出了上千张VIP卡，于是李先生无奈地听从开发商的重新安排，改为现场排队购房。10/1/2021签合同注意事项开发商以发放VIP卡为幌子，无偿、长期地占用认购

6、人的大额资金，给认购人造成损失。开发商，明知卖出的VIP卡数远超房源数，绝大多数认购人无缘选房，却以出售VIP卡为手段，吸收认购人的大额资金用于营利活动，涉嫌故意欺诈。10/1/2021签合同注意事项2、认购协议注意事项买房者在签定认购书时需分清出定金与订金的区别。我国《合同法》与《担保法》规定定金的数额不得超过合同总价款的百分之二十,当事人履行债务后定金应该抵做价款或收回,给付定金的一方不履行债务不履行债务无权收回定金,收受定金的一方不履行债务应该双倍返还定金。订金只是一种预付款的性质。如果商品房买卖合同没有签定,按照法律规定订金应该退还。10/1/20

7、21签合同注意事项讨论：签订认购协议书后对所选房屋不满意是否可以不签商品房买卖合同？在约定定金或约定订金不与返还的情况下，如果发现所选的商品房不满意或认为商品房买卖合同条款不平等时,要么接受开发商的不平等条约,要么拒绝与开发商签定《商品房买卖合同》接受定金或订金不返还的违约处罚条款。10/1/2021签合同注意事项提醒：购房者在注意定金或订金的区别并审查有无其他约定前，应慎签《房屋认购协议书》。10/1/2021签合同注意事项3、商品房买卖合同注意事项①、合同双方当事人的空白事项应该填写完整，清楚，如果出卖方有委托代理机构或买受人有代理人也应该填写清楚并有

8、授权委托书。如果是父母或监护人代理未成年人签定合同那么应该有经过公