“奥韵_天居八号”推广方案

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1、“奥韵・天居八号”广告推广策略（简案）二OO六年七月永川房地产供求状况1、供应情况根据我公司市场调研部结论：2006年永川房地产供应量（老城区和新成区）70万平方米，开发区的房地产供应量在55万平方米，老城市区供应量15万平方米。根据我公司调查预测，未来五年开发区开发体量超过300万平方米，平均每年60万平方米的供应量，开发区今年下半年的供应量将达到40万平方米。2006年开发区与老城区商品房供应对比图□万平方米

2、2006年1-6月与6-12月商品房供应对比图□万平方米♦今年，老城区对开发区威胁不大，开发区楼盘销售时机较好;♦开发区

3、下半年竞争比上半年竞争更为激烈；♦开发区是将是永川未来五年房地产市场的主战场；2、销售情况来自永川房交所的数据显示:2006年1月-2006年6月,永川商品房登记面积近27万平方米，住宅登记而积24万平方米，非住宅登记面积3万平方米（除了开发区和老城区外，还包括周边县城的商品房）。2006年住宅登记面积与非商品房销售对比图3111□万平方米050505032211根据我公司市场调研部分析，估计开发区和老城区商品房登记面积占全市商品房登记面积的80%,即约22万平方米，开发区按70%计，即15.4万平方米。2006年上半年商品房供销对

4、比图15.4151供应量销住情况15.515.415.315.215.11514.914.8□万平方米分析：以上数据仅为我公司调研部统计预测，但这些数据仍表明：上半年永川商品房供应量不大，表现供求平衡，销售情况较为理想，对去年存量房有一定消化。问题点：下半年，奥韵•天居八号销售将面临更大的市场竞争，客户分流更为严巫，如何尽快实现项目销售菲常关键;2、永川房地产发展特点①高层住宅集中放量，将在今年下半年表象更为突出，竞争更加门热化;①永川市民对电梯房的接受程度及认识都有限；②永川购房消费能力不足，开发区楼盘普遍销售情况不理想；③购房年

5、轻化，表现小户型100平方米以下走俏；问题点：在高层云集、同质化严重的市场背景下，奥韵•天居八号如何在高层竞争屮突围，创造项目独冇的卖点是本项目后期销售推广的关键点；二、本项目销售分析1、推出情况于4月30F1开盘，推出A栋住宅，两部电梯，共九户，1・3层为商业用房、4・31为住宅，口前已经封顶（B栋将推出）、共235套，其^60.33-97.18平方米为135套，占57.4%,109.65-12&71平方米为81套，占34.6%,155.7-200平方米（跃层）19套，占8.0%o关键点：主力户型面积符合市场需求;2、销售情况截止

6、6月30日，奥韵•天居八号，已销售50套，销售率21%。一其屮，5月销售15套，6月份35套（特价房销售12套左右，100平方米以卜•13套左右，100平方米以上10套左右，155.7以上平方米没有，卖楼层高一些），均价1780元/平方米。关键点：反映永川山民购房能力有限，价格成为决定因素;3、客户来访情况3.1销售部6月份來访客户300批，每天10批；3.2客户來访特征：年轻置业者，二次置业者；周边乡镇；关键点：口标客户出现梯队，广告诉求对象更加清晰；三.推广策略分析问题点：项目产品无特色，核心竞争力不突出。同比竞争楼盘如五洋•都

7、市庭园、竹映三清、天秀锦地；无论在地段、景观（城市景观和小区园林景观），还是在户型设计上，本项目都不占据强有力的优势；价格上也没有明显的价格优势。在这样的市场环境和项目客观现实下，如何体现项1=1高性价比，创新是出路（即推广策略上的创新、产品上的创新、广告上的创新）。问题点:奥韵吠居八号60-128平方米的户型占90%,为什么却只卖了20%不到，这值得我们思考。首先让我们再次回顾销售的各个环节思考:（1）我们是否进行了有效的宣传和推广，为售楼处提供了有效的、足够的上门客户？（2）我们的工程质量、样板房是否足够体现我们项口的品质？是否

8、能够引起客户的购买欲望？（3）我们的现场活动组织是否能够打消客户的顾虑给客户足够的信心？（4）我们是否提供了销售人员有效的促销工具去完成最艰难的“临门一脚”？（5）我们的销售服务过程及售后服务是否令客户满意，是否能为我们带来良好的口碑？是否会为我们带来新的客户？（6）为了整个销售环路的高速、通畅，我们述应该做些什么？销售是一个环环相扣，站在战略的高度综合配置资源的过程，任何一个环节的脱节或不到位，对我们的结果都起到重要影响。如何将各个环节有机地结合、贯通？使销售既有平稳延续，又有阶段性的亮点？结合本项目的推广过程，不难发现我们销售不

9、畅的存在以下儿个原因：问题1:获得信息方面2004年项目就在宣传，时间太长而工程久久未动，在客户心中留下了不好印象；广告推广主线不清晰，各阶段推广主题零散，缺乏系统性、连续性；项目始终没有一个体现项目核心卖点的广告主题语；广告诉求对象