“奥韵·天居八号”推广方案

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1、房策网－www.fangace.net《2006房地产策划大全》“奥韵·天居八号”广告推广策略（简案）二〇〇六年七月房策网－www.fangace.net《2006房地产策划大全》一、永川房地产供求状况1、供应情况根据我公司市场调研部结论：2006年永川房地产供应量（老城区和新成区）70万平方米，开发区的房地产供应量在55万平方米，老城市区供应量15万平方米。根据我公司调查预测，未来五年开发区开发体量超过300万平方米，平均每年60万平方米的供应量，开发区今年下半年的供应量将达到40万平方米。2006年开发区与老城区商品房供应对比图2006年1-6月与6-

2、12月商品房供应对比图◆今年，老城区对开发区威胁不大，开发区楼盘销售时机较好；◆开发区下半年竞争比上半年竞争更为激烈；◆开发区是将是永川未来五年房地产市场的主战场；房策网－www.fangace.net《2006房地产策划大全》2、销售情况来自永川房交所的数据显示：2006年1月-2006年6月，永川商品房登记面积近27万平方米，住宅登记面积24万平方米，非住宅登记面积3万平方米（除了开发区和老城区外，还包括周边县城的商品房）。2006年住宅登记面积与非商品房销售对比图根据我公司市场调研部分析，估计开发区和老城区商品房登记面积占全市商品房登记面积的80%，

3、即约22万平方米，开发区按70%计，即15.4万平方米。2006年上半年商品房供销对比图分析：以上数据仅为我公司调研部统计预测，但这些数据仍表明：上半年永川商品房供应量不大，表现供求平衡，销售情况较为理想，对去年存量房有一定消化。问题点：下半年，奥韵·天居八号销售将面临更大的市场竞争，客户分流更为严重，如何尽快实现项目销售非常关键；2、永川房地产发展特点①高层住宅集中放量，将在今年下半年表象更为突出，竞争更加白热化；房策网－www.fangace.net《2006房地产策划大全》①永川市民对电梯房的接受程度及认识都有限；②永川购房消费能力不足，开发区楼盘普

4、遍销售情况不理想；③购房年轻化，表现小户型100平方米以下走俏；问题点：在高层云集、同质化严重的市场背景下，奥韵·天居八号如何在高层竞争中突围，创造项目独有的卖点是本项目后期销售推广的关键点；二、本项目销售分析1、推出情况于4月30日开盘，推出A栋住宅，两部电梯，共九户，1-3层为商业用房、4-31为住宅，目前已经封顶（B栋将推出）、共235套，其中60.33-97.18平方米为135套，占57.4%，109.65-128.71平方米为81套，占34.6%，155.7-200平方米（跃层）19套，占8.0%。关键点：主力户型面积符合市场需求；2、销售情况截

5、止6月30日，奥韵·天居八号，已销售50套，销售率21%。其中，5月销售15套，6月份35套（特价房销售12套左右，100平方米以下13套左右，100平方米以上10套左右，155.7以上平方米没有，卖楼层高一些），均价1780元/平方米。关键点：反映永川市民购房能力有限，价格成为决定因素；3、客户来访情况3.1销售部6月份来访客户300批，每天10批；3.2客户来访特征：年轻置业者，二次置业者；周边乡镇；关键点：目标客户出现梯队，广告诉求对象更加清晰；房策网－www.fangace.net《2006房地产策划大全》三、推广策略分析问题点：项目产品无特色，核

6、心竞争力不突出。同比竞争楼盘如五洋·都市庭园、竹映三清、天秀锦地；无论在地段、景观（城市景观和小区园林景观），还是在户型设计上，本项目都不占据强有力的优势；价格上也没有明显的价格优势。在这样的市场环境和项目客观现实下，如何体现项目高性价比，创新是出路（即推广策略上的创新、产品上的创新、广告上的创新）。问题点：奥韵·天居八号60-128平方米的户型占90%，为什么却只卖了20%不到，这值得我们思考。首先让我们再次回顾销售的各个环节获得信息报纸、短信息、路牌、直邮……定向传播、额外优惠业主、朋友介绍广告宣传策略（目的：保证上门量）样板房会所园林物管现楼价值展示

7、策略现场体验（目的：体现项目价值）价格因素折扣优惠机动优惠销控手段价格策略（目的：促进最后成交）决定购买思考：房策网－www.fangace.net《2006房地产策划大全》（1）我们是否进行了有效的宣传和推广，为售楼处提供了有效的、足够的上门客户？（2）我们的工程质量、样板房是否足够体现我们项目的品质？是否能够引起客户的购买欲望？（3）我们的现场活动组织是否能够打消客户的顾虑给客户足够的信心？（4）我们是否提供了销售人员有效的促销工具去完成最艰难的“临门一脚”？（5）我们的销售服务过程及售后服务是否令客户满意，是否能为我们带来良好的口碑？是否会为我们带来

8、新的客户？（6）为了整个销售环路的高速、通畅，我们还应该做些什么？