物业管理企业成功重组的实践与思考

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5、业管理公司基本上已经企业化了，除了民营、外资、合资等市场化的物业管理企业外，其他物业公司企业化的方式有三类：一是房管所改制成立的；二是有自管房大单位的行政后勤部门改制成立的；三是房地产开发企业自己组建成立的。表面上都是有限责任公司，实际上没有达到市场化要求，要么是政企不分，没有摆脱旧的模式，要么是由开发商派生并依附于开发商，属于“自己建设，自己管理”的模式。&n:实践表明，虽然很多物业管理企业采取了有限责任和集团公司的形式，但是作为一个独立的经济实体却不具有充分的经营自主权，作为“政府的独资企业”在经营机制上并没有根本的改变，随着物业管理市场化的迅

6、猛发展，企业潜在矛盾日益突显，依靠主管部门拨款，独立生存能力弱，冗员多，专业人才匮乏，成本高，管理服务水平差，亏损经营，入不敷出，重管理轻服务，没有由行政管理型向服务经营型转换，企业缺乏活力。依附于开发商的物业管理也存在很多问题，房地产开发企业选择与自己有关联的物业管理企业，形成“分工不分家”的管理模式，不能很好地处理开发建设和物业管理的关系、前期建设和后期管理的关系，以致于给后期物业的使用与管理留下诸多隐患，给物业管理带来不少矛盾纠纷。其问题根源都是具有某种程度的依靠性、依赖性，没有真正引进市场竞争机制。我们北京盛世物业管理有限公司原先是由首创集

7、团属下的上市公司阳光股份等国有企业出资组建的国有股份制企业，1999年4月创立。公司经过五年的发展，员工由初创时的几个人增加到800多人。2003年8月，公司成功地进行了重组改制，产权制度由单一的国有制改造成为管理层参股的混合所有制。接管项目由发展商委托变为主要依靠自身实力参与市场竞争，并由单一的住宅小区扩展到大厦、宾馆、写字楼、公寓、别墅、工厂建筑等七类物业，管理面积达130多万平米，经营范围发展到装饰装修、家政服务、餐饮、配送等多种经营。回顾企业成功重组的实践，我们认为：不论是过去、现在和将来，只有顺应和把握物业管理市场运行规律，独立运作，企业

8、才能在市场上站住脚，也才能不断发展壮大。我们有如下几点思考：一、物业管理企业重组是市场的必然要求;e9j(j.m+]*B.