物业管理企业成功重组的实践与思考.doc

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1、物业管理企业成功重组的实践与思考物业管理企业成功重组的实践与思考作者：佚名时间：2008-5-19浏览量：　　物业管理企业成功重组的实践与思考北京盛世物业管理有限公司刘刚　　新的《物业管理条例》规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业”，这既规定了物业管理企业进入市场的途径，也规定物业管理企业进入市场的条件。当前，我国物业管理公司基本上已经企业化了，除了民营、外资、合资等市场化的物业管理企业外，其他物业公司企业化的方式有三类：一是房管所改制成立的；二是有自管房大单位的行政后勤部门改制成立的；三是房地产开发企业

2、自己组建成立的。表面上都是有限责任公司，实际上没有达到市场化要求，要么是政企不分，没有摆脱旧的模式，要么是由开发商派生并依附于开发商，属于“自己建设，自己管理”的模式。　　物业管理企业成功重组的实践与思考物业管理企业成功重组的实践与思考作者：佚名时间：2008-5-19浏览量：　　物业管理企业成功重组的实践与思考北京盛世物业管理有限公司刘刚　　新的《物业管理条例》规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业”，这既规定了物业管理企业进入市场的途径，也规定物业管理企业进入市场的条件。当前，我国物业管理公司基本上已经

3、企业化了，除了民营、外资、合资等市场化的物业管理企业外，其他物业公司企业化的方式有三类：一是房管所改制成立的；二是有自管房大单位的行政后勤部门改制成立的；三是房地产开发企业自己组建成立的。表面上都是有限责任公司，实际上没有达到市场化要求，要么是政企不分，没有摆脱旧的模式，要么是由开发商派生并依附于开发商，属于“自己建设，自己管理”的模式。　　实践表明，虽然很多物业管理企业采取了有限责任和集团公司的形式，但是作为一个独立的经济实体却不具有充分的经营自主权，作为“政府的独资企业”在经营机制上并没有根本的改变，随着物业管理市场化的迅猛发展，企业潜在矛盾日益突显，依靠主管部门拨款，

4、独立生存能力弱，冗员多，专业人才匮乏，成本高，管理服务水平差，亏损经营，入不敷出，重管理轻服务，没有由行政管理型向服务经营型转换，企业缺乏活力。依附于开发商的物业管理也存在很多问题，房地产开发企业选择与自己有关联的物业管理企业，形成“分工不分家”的管理模式，不能很好地处理开发建设和物业管理的关系、前期建设和后期管理的关系，以致于给后期物业的使用与管理留下诸多隐患，给物业管理带来不少矛盾纠纷。其问题根源都是具有某种程度的依靠性、依赖性，没有真正引进市场竞争机制。　　我们北京盛世物业管理有限公司原先是由首创集团属下的上市公司阳光股份等国有企业出资组建的国有股份制企业，1999年

5、4月创立。公司经过五年的发展，员工由初创时的几个人增加到800多人。2003年8月，公司成功地进行了重组改制，产权制度由单一的国有制改造成为管理层参股的混合所有制。接管项目由发展商委托变为主要依靠自身实力参与市场竞争，并由单一的住宅小区扩展到大厦、宾馆、写字楼、公寓、别墅、工厂建筑等七类物业，管理面积达130多万平米，经营范围发展到装饰装修、家政服务、餐饮、配送等多种经营。回顾企业成功重组的实践，我们认为：不论是过去、现在和将来，只有顺应和把握物业管理市场运行规律，独立运作，企业才能在市场上站住脚，也才能不断发展壮大。我们有如下几点思考：　　一、物业管理企业重组是市场的必然

6、要求现代物业管理与传统的房管有很多差异，从管理单位性质看，传统的房管是政府的福利、事业行为，而物业管理是企业的经营行为；从管理手段看，传统的房管是行政性、指令性、计划性的管理，而物业管理是委托合同、契约管理；从管理范围和内容看，传统的房管是对房屋、房产本身的管理与修缮，是最基本的管理，而物业管理是全面、统一、专业的管理，包含内容广泛；从管理经费看，传统的房管资金补贴，而物业管理经费自筹；从经营补偿方式看，传统的房管是无偿的，而物业管理是有偿的。但是，两者关键的差别、区别就在于物业管理是否市场化。“房地产开发与物业管理相分离的原则”，要求房地产开发建设单位和物业管理分业经营，

7、物业管理企业必须具有独立法人资格，改变物业管理由房地产开发派生并依附房地产开发的状况，使物业管理企业真正成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的市场主体，独立地进入市场，独立地进行专业化管理，从体制上解决政企不分、建管不分所产生的种种弊端。物业管理企业重组，就是以市场化模式代替非市场化模式的过程，本质上是一个体制变迁的过程。随着物业管理市场的形成与开放，这个替代过程就成为不可抗拒的规律，每个物业管理企业都迟早要进入这个市场，按照市场的规则，实行自主　　物业管理企业成功重组的实践与思考作者：佚名时间：2008-5