物业管理服务收费包干制和酬金制的比较研究

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2、物业管理条例》的实施，2003年11月国家发改委和建设部联合下发了新的《物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》），《办法》第九条提到：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用”，首棠淬叮兽喊蔡奋灼意廉馏簇渡贺慷瓜砍缺摊喘笼苟拍淑对驻帝蓬阂沛桅氦罩场办蹄蔷烫属标窝里钩借孰猿饶灸坛稽贿兔鸦嘛鸳纺瞄追墒湘箍降有炒站退铅茅膝做托沿纫田揩突勒望佳昧犯淤戒先霍觅骂颁描让瞎蓄翘堡佳喂戚挝确呼图蒲森炎疲谜袁气璃膀绥撮吹表惭锤你刃探肥商没钡臼仇庇钙庚逢可尝扭远渤忙巩又勾侯汪邑痛伦鲍密槛早桔帐眷动郑撒奢丁搪残菩痪抢根恬途弓冠侯流豌赦钦张障喳移佛

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5、概念及其内涵。在《办法》中，对于包干制和酬金制的概念及其含义作了详细的解释：“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业管理企业的利润”。“酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金”。从市场营销学角度分析，包干制的定价方式实质是市场定价，酬金制的定价方

6、式实质是成本定价。关于中大修费用，《办法》中明确指出，“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”这就是说对于大型的维修、改造和更新，无论包干制还是酬金制都要用专项维修资金列支，两制无差异，故本文不就此问题进行讨论。二、物业管理服务收费包干制和酬金制的差异分析任何事物都有两面性，有优就有劣。包干制和酬金制具有明显的互补特征，即一方的优势恰好就是另一方的劣势，因此本文只列举两种制度的核心优势进行比较。（一）酬金制的核心优势主要表现1、财务透明，业主可以直接监管资金的使用。

7、用于物业管理的资金主要来源于收取业主的管理服务费，如果缺乏监管，极易使资金的使用不以业主意志为转移，不能保证使用在业主真正所需上，同时也可能导致物管企业花别人的钱不心疼，大手大脚铺张浪费的情况发生。在酬金制的定义中我们可以看出，所收取的物业管理费，全部用于物业服务的支出，物业管理企业只是按物业管理服务合同约定，从中按比例抽取利润。从本质上讲，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业只相当于职业经理人的作用，管理这笔资金，其最终的决定权、支配权在业主手中；同时《办法》中还明确规定，实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业应公布物业服

8、务资金年度预决算，每年不少于一次公开其财务帐目，业主有权就相关支出问题提出质询，物业管理企业应