初稿1----酬金制与包干制收费模式比较研究

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1、酬金制与包干制收费模式比较研究第一章酬金制与包干制收费模式概述1.1研究背景和意义为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，2003年11月，国家发改委和原建设部联合发布了《物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）。《办法》第九条规定：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。”由此明确了包干制和酬金制为我国物业服务收费的两种基本模式。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业服务企业的利润；实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企

2、业的酬金。可见，包干制的定价方式实质是市场定价，而酬金制的定价方式实质是成本定价。一直以来，有关酬金制和包干制两种收费模式的争论没有停止。现实中，我国物业服务的收费模式仍以包干制为主。伴随着物业服务市场的日趋完善和物业服务企业的不断创新实践，北京、上海、广州和深圳等城市的物业服务企业逐渐由包干制转变为酬金制，且得到了业主的普遍认可，在一定程度上也缓解了物业管理收费难的问题。但长期以来，第-34-页共34页物业管理行业尚缺乏完善的市场环境，诚实守信的企业行为尚未健全，广大业主的消费习惯和理念还停留在较为低端的层面上，并

3、且国家尚未制订指导包干制和酬金制运作的具体规程，致使物业服务企业缺乏政策指导，在实践中做出有悖于包干制和酬金制立法原意的行为，进一步激化了与业主之间的矛盾，不利于和谐物业服务环境的构建。为明确业主与物业服务企业之间的委托代理关系，保障业主和物业服务企业的权益，促进物业管理行业的健康发展，找到两种收费模式分别适用的情形，亟需开展酬金制与包干制收费模式研究，对酬金制与包干制收费模式的利弊进行深度剖析与比较，以完善物业服务收费模式，为业主提供质价相符的服务，逐步建立适合我国物业管理行业发展的收费模式，推动物业管理良性健康发

4、展。1.2研究内容我们将对现行物业管理收费模式现状展开调查和分析，结合酬金制和包干制的原理、性质和特点，对现阶段物业管理收费模式存在的问题进行深入分析，着重比较两种收费模式的利弊，试图找到两种收费模式适用的物业及情况，优化指导收费政策的建议意见，并探明未来收费模式的发展方向。本研究主要分成以下几个部分：（一）酬金制与包干制收费模式现状调查第-34-页共34页物业服务收费模式涉及物业服务企业、广大业主等主体的切身利益。我们拟通过设计调查问卷，对北京、上海、广州和深圳等典型城市的酬金制与包干制收费模式进行抽样调查，以掌握

5、酬金制与包干制运作实际，了解两种收费模式的适用范围、操作方式及存在的相关问题，为两种收费模式对比研究及政策建议的起草奠定坚实基础。（二）酬金制与包干制政策分析研究顺应《办法》的施行，我国不少省市结合各地物业服务收费实际，在《办法》的框架内，先后制订了涵盖酬金制和包干制在内的物业服务收费相关管理办法。我们拟通过对目前有关省市的物业服务收费相关管理办法进行系统梳理，充分总结各省市的先进做法，把握政策制订的核心内容及关键问题，以分析上述政策的缺漏，进而提出完善我国物业服务收费行为的政策建议。（三）酬金制与包干制收费模式对比

6、研究我们拟通过酬金制与包干制的内涵、计费方式（计提基数和计提比例）、运作方式、适用物业项目以及对规避企业风险能力、发挥业主大会监督职能等方面，多角度对比分析两种收费模式的差异和优劣。在此基础上，剖析两种收费模式在运作过程中存在的困难，并提出优化两种收费模式的具体建议，预测适应我国物业服务发展趋势的较优收费模式。第二章酬金制与包干制收费模式研究第-34-页共34页2.1酬金制与包干制收费模式现状及问题分析物业管理酬金制，是指一种在预收的物业服务资金中，按约定的比例或固定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业管

7、理区域的管理和维护支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业管理包干制，即业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均有物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业服务企业的利润。由此可知，酬金制作为物业管理收费的一种模式，克服了包干制模式的弊病，即是在同等收费标准下，提供的服务项目越多、服务质量越高，所支付的成本相应也越高。在包干制模式下，物业服务企业干得越好，挣得就越少。这样一来，许多物业公司往往以降低服务水平、减少服务项

8、目来获取更多的利润，损害了业主的利益。长期如此，必然导致服务质量不到位，物业服务企业也就有可能会被广大业主炒掉。而酬金制下的“酬金”是物业服务企业获得的收入。酬金制不会混淆业主与物业服务企业的收入，从而避免业主的收入被侵占。同时，酬金制加大了物业服务运作过程中的财务透明度，有助于推动物业行业的市场化进程。“酬金制”最早由中国香港传入中国的深圳，