解释论视野下的车位、车库权利归属规则

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1、文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题解释论视野下的车位、车库权利归属规则——以《物权法》第74条第2款、第3款为分析对象高圣平中国人民大学法学院副教授　　关键词:车位/车库权利归属/建筑物区分所有权/共有权/专有权　　内容提要:建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库由开发商享有所有权，开发商可以通过出售、附赠、出租等方式确定车位、车库的权利归属。《物权法》实施之前，对于车位、车库的权利归属没有约定或约定不明的，应当推定为业主共有;《物权法》实施后，对于车位、车库的权利归属没有约定或约定不明的，应当由开发商所有。占有业主共有的道

2、路、首层架空层、楼顶平台、结建人防工程等场地用于停放汽车的车位、车库，由业主共有。文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题　　《物权法》立法过程中，车位、车库的权利归属一度成为学术界、实务界争论的焦点，“业主共有说”、“开发商所有说”、“约定说”等各种观点林林总总、不一而足，传达了不同群体的利益需求。然而，《物权法》的出台并没有减少这些争论。虽然《物权法》第74条分三款规定了车位、车库的权利归属，但语焉不详，给法律的解释留下了很大的空间。本文不揣浅薄，就该条第2款、第3款的理解与适用问题一陈管见，以求教于同仁。　　一、倾斜的天平—

3、—车位、车库权利归属规则　　《物权法》第74条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”本款确立了车位、车库权利归属的一般规则。《物权法》在确定车位、车库权利归属时遵循了“谁开发，谁受益”的市场调节原则，将车位、车库作为独立的交易客体，能够鼓励开发商建造更多的车位、车库，从长远来看可以缓解停车难的问题，同时，车位、车库作为独立的交易客体为业主以后转让或出租提供了法律依据。[1]但本款规定漠视了开发商和业主之间谈判地位和磋商能力的差异，立法者在制度设计之时的利益衡量颇值玩味。[2]单就解释论上而言，

4、本款仍然存在诸多歧异。本款规定，规划用于停放汽车的车位、车库的权利归属由当事人约定，但约定的主体、时间和方式未臻明确。　　(一)约定的主体　　关于车位、车库权利归属约定的主体，有学者认为应当是开发商和业主，而不能是业主之间;[3]也有学者认为，约定的主体既然包括开发商和业主，也包括业主之间。文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题[4]应当注意的是，这里的业主，既包括购买同一小区住宅单元的业主，也包括未购买同一小区住宅单元而仅购买车位、车库的业主，[5]只不过，与小区以外的人约定车位、车库权利归属时，应当“首先满足业主的需要”。

5、　　本文作者认为，本款中使用了“当事人”的概念，并未将约定的主体限定于开发商与业主，在解释上，车位、车库的原业主与新业主自应包括在内。只要符合“首先满足业主的需要”原则，业主之间就车位、车库的权利归属作出特别约定，自无不可。　　值得研究的是，在开发商与业主约定车位、车库的权利归属时，是与全体业主约定，还是与部分业主约定?与部分业主的约定是否有效?有学者即认为，如开发商与全体业主约定了车位、车库的权利归属，应当得到法律的尊重，但如开发商仅与部分业主约定了车位、车库的权利归属，而与其他业主没有约定或者约定不明确，则应当认为开发商与业主之间没有就车位、车库的所有权问

6、题进行约定，应推定为业主共有。“盖因停车场是以服务全体业主为主要目的的，部分业主的意思表示不能代表全体业主的意思表示，这种约定不具有及于全体业主的效力。”文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题[6]本文作者对此不敢苟同。就车位、车库的具体形态和交易实践而言，停车场大都施划为许多各别的车位，再就单个车位进行交易。《物权法》第74条第2款规定的逻辑前提是“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”属于开发商所有，否则，开发商根本无从“通过出售、附赠或者出租方式”与业主约定车位、车库的权利归属。也就是说，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位

7、、车库建成后，由开发商取得所有权(“大产权”)，而开发商与业主之间关于车位、车库的权利归属的约定属于开发商对其所有权的处分。准此以解，上述观点即过分置重于“停车场”的整体性，而忽视了其可分性，同时，该观点也没有准确把握第74条第2款的立法意旨，不足可采。果若如此，开发商只能与全体业主就车位、车库的权利归属作出约定，在实践中不大可能。本文作者主张，开发商与部分业主之间可以约定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”的权利归属，这也与《物权法》实施后的交易实践相合。　　(二)约定的时间　　关于车位、车库权利归属的约定时间，学界观点较为一致，既可以在签订商品房

8、买卖合同时约定，也可以在