主要估价方法在房地产估价中的运用

《主要估价方法在房地产估价中的运用》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、主要估价方法在房地产估价中的运用（一）问答题1、有人提出市场法的评估结论最接近实际，成本法的评估结论通常偏低，收益法的评估结论通常偏高，这种说法对吗？为什么？2、交易实例房地产、类似房地产、可比实例房地产、估价对象房地产四者的含义及其之间的异同点是什么？3、什么是选取可比实例的分配法？4、建筑物的重新购建价格为何是全新状况下的？而土地的重新购建价格为何是估价时点状况下的？5、计算房地、土地、建筑物重新购建价格的思路分别是什么？6、基于租赁收入与基于营业收入计算净收益之间有什么区别？7、可修复与不可修复的含义及其判定标准是什

2、么？在计算建筑物折旧中作此区分有何意义？8、某旧建筑物现在的价值是否可能大于它原来新的时候的价值？如果可能，出现这种情况的主要原因是什么？9、某城市旧城区有一闲置的二层居住小楼，独门独院，请写出用收益法评估时的估价技术路线。10、由营业收入计算净收益为什么要扣除归属于其他资本或经营的收益？1K实际收益与客观收益的含义、区别及其应用是什么？12、如何利用收益法评估承租人权益的价值？13、将未来毎年基本不变的净收益转换为未来毎年不变的净收益应采用何种方法？14、建筑物经济寿命结束的时间与建设用地使用年限届满的时间不一致时，收益

3、期限及收益价格应如何确定？15、什么是资本化率？资本化率与报酬率的区别与相互间关系是什么？（-）下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处16、一、封面（略）二、目录（略）三、致委托估价方函（略）四、注册房地产估价师声明（略）五、估价的假设和限制条件（略）六、XX别聚房地产估价结果报告（一）委托估价方XX市恒通房地产开发公司（二）受理估价方XX市房地产估价事务所（三）估价对象概况1.土地情况（1）土地使用权性质：岀让土地使用权，1995年］.月6日取得国有土地使用权证。（2）土地总面积7000m2o（3）用途：别墅

4、及配套设施。（4）33栋别墅，建筑总面积10378m2o1.地上物情况该别墅项目的户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548m2，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830m2,建筑材料及设备（略）。（四）估价目的为恒通房地产开发公司对"別墅项目按现状整体转让进行估价。（五）估价时点1998年4月15So（六）估价方法1.采用的估价方法为：市场法、成本法。2.分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别

5、墅项目按现状整体转让的价格。（七）估价结果别墅现有房地产价格=2480.79+3072・51=5553・3（万元）。估价人员、估价原则、估价作业口期和估价报告应用的有效期略。七、xx别墅房地产估价技术报告［（一）〜（五）略］（六）估价测算过程1.土地估价：采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。（1）利用成本法进行土地估价计算公式：土地价格二取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金根据估价人员实地查勘，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为1200兀/m—土地开发费用为1644元/mS土

6、地使用权岀让金为480元/n?。以上三项合计为3324元/n?。（2）利用市场法进行土地估价（略）用市场法算出土地单价为3763・97元/m2。土地单价=（3324+3763.97）/2=3543・99（元/m2）o（3）土地估价综合结果_土地总价：土地单价X土地总面积=3543.99x7000=2480.79（万元）。2.别墅建筑物估价别樂建筑物估价采用成本法，以该类别累的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，计算该别墅建筑物的重新建造成木。（1）据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2,包含建筑费（含结构、装

7、修、设备、红线内外市政费）、管理费8%、年利率15%、利润率20孤销售税费丄0紅（2）根据建设情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。33栋别墅的全部完工后的评估价格为3428x7548=2587.45（万元）。根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完工的9栋別墅的重新建造成木为已完工建筑物的50%,则未完工别墅建筑物的重新建造成本为3428x50討1714（元/定）,9栋别墅在估价时点的价格是1714x2830=485.06（万元）。（3）现有别墅建筑物价格一3428x7548+1714x2830

8、=3072.51（万元）。3.别墅现有房地产价格2480.79+3072.51=5553.3（万元）。八、附件、说明、其他资料（略）（三）下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处17、说明木例只说明市场法计算过程，其他方法暂略去。一、封面（略）二、目录（略）三、致委托估价方函（略）四、注册房地