估价方法在房地产开发中的应用

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1、估价方法在房地产开发中的应用房地产估价中常用的估价方法主要有：市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法。在房地产估价过程中，估价人员是综合运用这些估价方法进行估价的，估价人员不仅要了解每种估价方法的概念、理论依据、计算公式、所需参数，还要了解每种估价方法的实质，以及它们的共性和特性。只有这样才能在估价实践中自如地、正确地运用各种估价方法，才能在房地产开发中针对各种情况而熟练使用各种估价方法。其实除了以上基本方法以外，作业成本法在房地产开发中应用的地方也比较广泛：一、作业成本法概述作业成木法简称ABC法，是以作业作为间接费用分配的基础，以作业为中心，通过对作业成本的确认和计量，对所

2、有作业活动跟踪反映，消除“不增值作业”，改进“可增值作业”，从成本产生的源头入手，分析成本发生的前因后果，按成本动因的多标准分配，提高了成本计算的准确性，引导管理人员将注意力集中在成本发生的原因及成本动因上。其计算思路是：产品消耗作业，作业消耗资源，根据生产费用发牛•的原因汇集到作业，并计算岀作业成本，再按产品*产所消耗的作业量，将作业成本计入产品成本。强调费用支出的合理有效性，而不论其与产岀是否直接相关，就一个制造中心而言，所有的费用支出只要是合理有效的，都是对最终产品有益的支出，就应计入产品成本。通过对作业成本的计算和有效控制，克服传统成本法中间接费用责任不清的缺点，并且将以往不可控的

3、间接费用在ABC中变为可控。ABC法不仅能精确地计算成本，解决共同成本的分配问题，更是一种以价值链分析为基础的、服务于企业战略需要的一种现代成本管理方法。目前，作业成本法已在西方国家得以广泛认可与实施。二、作业成本法在房地产开发中的应用房地产开发项目的直接费用比率下降、产品多样化及异质性等特点符合作业成本法的应用前提。作业成本法在房地产开发中的应用，主要体现在以下三个方面：1、准确核算开发成本。现行房地产开发企业忽视开发间接费用的核算。一般是将各开发间接费用项目金额汇总，按直接开发成本比例法或预算造价比例法分配计入单位产品开发成本。上述间接费用核算方法的弊端为：一是各开发项目本身产生的间接

4、费用不平均，其核算出的成本不合理、不真实；二是间接费用反映到项目产品成本上后,无法准确追溯回来，也无法找出间接费用实际的发生动因，从而无法有效地对间接费用进行控制。考虑到作业成本法能使间接费用的准确分配，可以将作业成本法引入到房地产开发成本核算中，具体步骤如下：①根据房地产企业的实际特点，以房地产开发过程中各工序为基准划分各项作业，建立作业中心，确认房地产行业开发过程中发生的各项间接费用，如折旧费、修理费等，注意选取影响较大的间接费用项目；②针对房地产开发过程中各项间接费用的发生背景，结合开发实际，找出各项成本动因，是成功实施作业成本法关键的一步，并建立作业成本库及其成本动因分析表；③确定

5、成本分配率，汇集各项作业成本费用，并分配记入各开发产品成本。计算公式为：某作业成本库分配率二某作业价值合计/某作业动因总量；间接费用分摊成本二某作业成本库分配率X被某开发产品耗用成本动因数量，将分配某开发产品的各作业成本库分摊成本与直接成本合并汇总，计算得出开发产品的成本。2、流程再造。房地产业和其他行业相比，其流程的柔性更强、弹性更大、受项冃所处环境变化的影响大、在项冃开发过程中不确定的因素或偏离当初预测发生的情况较多，即使相同类型的项目，由于其资金、地域、管理能力等的差异也会存在千差万别的流程。所以，作业成本法在房地产业应用将具有更广阔的前景。作业成本管理是一个基于流程的动态系统，通过

6、价值链分析房地产开发全部价值活动,完整地认识和把握开发全过程的主要成木动因，明白整个流程中的主要活动、次要活动、必需的活动和多余的活动，从而将作业细分为增值作业和不增值作业，对于不增值和低效作业，房地产企业应在开发过程中予以剔除，横向对比竞争对手价值链和纵向对比行业价值链，并对作业进行联系、整合、选择等处理，协调组织内部的各项作业使各项作业之间环环相扌II形成较为理想的作业链，保证每项必要作业都以最高效率完成，保证企业的竞争优势，改善成本构成和提高作业的质量及效率，打造企业核心竞争力。房地产开发流程再造的步骤如下：①绘制现有开发流程图，描述流程中的活动；②借助鱼刺图等工具发现现有开发流程中

7、存在的问题，按照问题的重要性，确定解决问题的优先顺序；③寻求解决问题的方法，由专人负责实施；④评估实施结果，修正解决方案，重新实施；⑤进行下一个问题的解决；⑥进行新一轮的流程分析，使整个房地产开发流程更精练，各环节自然衔接，运转自如。通过流程优化重组，结束部门之间繁琐的文件传递和工作交接，减少审核和监督，提高房地产开发流程的运转效率。3、作业分析。对房地产开发企业流程进行再造后，进一步对流程中的各个作业进行分析，即通过对