万科金域西岭项目成本精益化管理

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1、万科金域西岭项目成本精益化管理第3章西岭项口成本管理实施精益化管理过程3」万科金域西岭项目成本精益化管理概况3.1.1万科金域西岭项目概况万科金域西岭项目位于四川省成都市金牛区的“国宾板块”，东临茶店子客运站和三环路，西临迎宾大道，北临金牛大道（成灌路），南临羊西线35米规划道路，通过成灌公路、羊市街西延线与市中心相连，距离市中心距离约8公里，公交出行方便，宗地3000米范围内，从小学到中学等教育机构星罗棋布。项目总占地118亩，总建筑面积约40万平方米，客户定位为改善型高端客户。项目物业形态由32-35层的高层电梯、TOWNHOUSE城

2、市联排别墅以及4万平米商业构成。高层、别墅和商业为分区规划建设。高层地面以上为34层，地下两层，总高度为98.6米；别墅地面以上为三层，地下两层，总高度10.5米，施工场地相对标高为・9.2米。基础设计情况为：筏板基础（高层）、柱下独立基础（别墅）。结构形式为现浇碇框架及框剪，基础采用柱下独立基础和筏板基础。根据设计图纸，墙体为页岩砌块（空心、多孔、实心），外墙为200毫米厚多孔砖，内墙为空心砖，100与200毫米厚度不等，分户墙体为300毫米厚度空心砖，实心砖部位为厨房、卫生问、地下室室外（挡土墙），砌筑砂浆：地下室墙体为M5.0水泥砂

3、浆、其余均为M5.0混合砂浆。3.1.2万科金域西岭项目成木精益化管理举措1.万科金域西岭项目组织架构有什么样的组织架构，就有什么样的作业流程，就会产生什么样的管理效果。万科金域西岭项目组织架构示意图如下：项II经理图3.1万科金域西岭项目组织架构图万科金域西岭项目有独立的成本管理部，与相关部门平级设置，突出其专业性。在组织架构层面有效的支持了成本管理工作的开展。万科金域西岭项目成本部门的主要职责可以用下图表示：万科项目部对于成本管理部的职能定位是一一成本管理部不是业务部门，而是综合管理部门，所以成本管理部既是全员成本意识的推动者，也是公

4、司经营计划的保证者，既是规范所冇部门工作并贯穿项目始终的隐形管理者，也是项目成本总体控制的组织者和最终成效的责任者。在万科现在不提“设计优化”，而是强调“产品经济性”，原因就在于万科的新成本理念认为：优化是对已经形成了的设计成果的事后改良，虽然修改图纸或设计成果的成本相对工程期间的错误设计的整改要低得多，但只要是对既有的设计图纸或设计成果进行不同程度的修改，仍然会导致成本，而如果这种修改活动本来是可以避免的，那么这种成本就是无效的，仍然会或多或少地影响项目开展的进度。万科新的“产品经济性”的理念就是在设计前与设计过程中完成对设计结果的前置

5、管理，保证修改和反复讨论次数的最小化，致力于提高岀图后或设计成果形成后的经济性。1.万科金域西岭项目成本管理模式万科金域西岭项目成木管理的链条如下，这也是万科成木管理的核心环节之一：图3.2成本管理部组织架构图成本数据分析和无效成本分析动态成术责任成木H标成术预算成本结篦成本图33成本管理模式-一成本数据分析以上这种模式看上去与业内的同行管理方式并没有什么太大的不同，但值得特别注意的是，万科的成本管理不仅仅强调可研成本、责任成本、结算成本三个环节，同吋还高度关注无效成本，针对无效成本的管理正是万科成本管理中切合成本精益化管理的重要内容，也

6、是万科成本管理非常有特色的一个环节，17rti此决定了万科成本管理模式与其他房地产开发企业成本管理模式的很大不同。现阶段万科大力提倡与实行从综合考虑成本与盈利的角度，进行产品组合选型的可行性研究成本管理方式，从设计阶段开始就尽可能地前置成本管理，以求使成本管理在价值链前端能够发挥更多的作用，创造更大的价值。出于自身精细化管理的要求，同时也-与万科的国际化合作模式有关，今天的万科越来越重视在可行性研究阶段进行成本管理。万科早在2004年就开始推行无效成本管理方法，注重于通过多种方式反馈工程项目中的无效成本，精确计算其金额并深入分析发生的原因

7、，以求避免重复犯错。1.信息化工具万科金域西岭项目使用由金蝶公司为万科度身定制的新一代信息化管理工具EAS。通过对信息化工具的大幅改良，万科在信息化方面持续保持在房地产开发领域的领先，并借此对工程项目的成本管理工作提供更加有效的支持。2.知识管理万科在成本管理领域另一值得称道的是其对知识管理的重视与取得的成果。万科金域西岭项目依托《成本前置知识体系》、《成木缺陷手册》、《成本培训课件》等体系化的知识平台，分别在产品经济性管理、重复错误预防、人员培养等方面发挥着有效的作用。正是有这样的知识体系的存在，万科才有机会有能力保障其众多的分公司专业

8、能力水平基本保持在一个相对一致的、逐渐提高的状态上。3.业务外包相对部分同行白己完成大量预结算等工作，万科走的是“专业外包”的道路。万科金域西岭项目全面依托外部社会资源■…工程造价咨询公司，进