上海房地产市场投机行为研究

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1、上海房地产市场投机行为研究崔光灿作者简介：崔光灿上海市房地产科学研究院房地产经济研究所摘要：在房地产价格持续上升或下降过程中，市场上所有交易者都可能表现出投机行为，我国处于经济体制转轨时期，投机行为会更为突出。本文利用状态空间模型，对上海城市房价实证分析后认为这种投机行为在房地产价格波动中很明显，并影响着房地产价格偏离的发展。本次对房地产市场调控之后一些地区可能会产生价格的持续下跌，从长期看政府应更多的注重制度建设而不是短期的价格波动。StudyingonthespeculationoftherealestatemarketEvidence

2、fromshanghaiAbstract:Duringthecourseoftherealestatepriceskeepingonascendingordescending,allthemarketbargainersarepossibletospeculate.IntimeofChineseeconomicsystemstransferring,thespeculationisveryobvious・AfteranalyzingtherealestatepricesinShanghaipositively,thispapersuppor

3、tstheaboveopinionandconsidersthatthespeculationeffectsthedevelopmentoftherealestateprices9deviation.Thistimeofadjustingtherealestatemarketwouldmakethepriceskeepondescendinginsomedistrict.Inthelongrun,thegovernmentshouldpaymoreattentiontotheconstructionofrulesthantheshort-t

4、ermpricesfluctuation.—、刖吞资产市场交易中的投机行为不仅表现为纯投机性交易行为，也表现在止常供需双方的交易策略与方式随价格的预期而调整。房地产与股票、外汇等资产相比具有流动性差、交易成木大的特点，房地产买卖双方一般都不具冇很多专业知识和经验，使房地产市场相对其它资产帀场更缺乏有效性。对房地产市场有效性的怀疑主要表现在房地产帀场上存在投资回报高度的自相关和房地产价格泡沫。CaseandShiller(1989,1990)、Tirtiroglu(1992)、MeeseandWallace(1994)等都验证了房地产市场投资

5、回报存在正的自和关。房地产价格和回报的高度自相关会产生投机行为并推动房地产价格向预期的方向进一步发展，在上升过程中形成泡沫。CaseandShiller(1988,2003)考察了美国四个城市的房地产价格变化并借助对购房者的问卷调查认为在一些城市存在明显的房地产价格泡沫，Riddel(1998)通过建立状态空间模型分析认为美国加州圣・巴巴拉存在过投机性泡沫，Brettell(2001)认为英国房地产市场上存在明显的由投机行为带来的房地产价格泡沫,ZhouandSomcttc(2003)认为房地产市场上正反馈机制使英国房地产市场产生了泡沫。木

6、文在房地产市场投机行为分析的基础上，建立房地产投机行为与价格发展的模型，并利用上海城市数据进行实证，通过状态空间模型分析市场投机行为。二、房地产市场投机行为特征分析1.房地产市场投机行为的基本类型房地产市场上投机交易行为可分别表现在供给与需求双方，从供给方看，如果预期到价格会上涨，他们推迟交易就是有利可图的，反之在价格卜•附"则加快交易。在价格上升过程中，当开发商不存在资金流转困难时，会采用放慢上市速度、建设速度和虚假销售等形式來推迟销售。对丁•存量房的持有者来说同样会推迟房屋上市的速度，或在报价上有意高于当前市场的交易价格以获利。供给方的

7、投机行为会带来供给虽的相对减小或放大。从需求方看，町分为单纯为获利何进行短期买进和卖出的需求者，为口住

8、佃购买第一套住房的需求者和为改善居住条件而卖旧买新的需求者三个主要种类，在预期价格上升的过程中三类需求群体都会表现出投机行为。单纯为获利而进入帀场的投机者，在价格不断上升的过程中，他们的数量会不断增加，而且往往会充分利用借贷资金进行购房，可能的悄况下会购买多套住房。他们虽然会而临较人的还贷压力，但预期到价格上升幅度人于支付的贷款利率成木时，并不急于在短期内卖出,而是尽可能持有较长的时间，他们为了保持房屋较好的状态以便未來更好地出传，不会将

9、房屋出租出去，而是人量地空置。为口住阳购买第一套住房的需求者，在预期房地产价格波动较大的时期会推迟或提而购买行为，以避免价格波动带來的损失。在房地产价格上升较快的时期，往往会形成