【精品】水岸时光小区策划案定稿文档

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1、水岸时芜他宅项102011耳乡月项目营销推广报告报告的主要内容第四部分后续工作建议第一部分项目分析、项目区域位置、区域环境配套三、地块SWOT分析四、市场分析五、客户群分析飞项目区域位置VJ7•本案仓兴街木项目位于装院—路西侧，紧邻龙风湖和平安医院封龙山风景区，总占地面积约400余亩。见左1、区域环境配套1.自然环境1、区域环境配套2、交通紧邻装院路，连接石铜路、南二环、青银高速等主干道，目前有209路公交车及多路客运车辆途经本项目到达市区，交通较为便利；随着石环路的建成通车将给该区域提供更为便捷的交通环境。二、区域

2、环境配套3、生活配套设施该区域位于城市边缘地带，为尚待开发区域，城市生活配套设施相对匮乏，教育、医疗、购物、休闲娱乐设施基本为空白；供暖、城市燃气、有线电视、供水等基础配套设施也很不完善，:、区域环境配套4、区域配套小结本区域除口然环境优越、交通环境较为便利外，其余基础配套设施、生活配套设施部分严垂滞后，这将给项目前期的开发和销售带来一定的影响，在开发过程中应注重基础配套的完善，加大配套设施的投入，同时这将使开发成本大大提高。三、地块SWOT分析1、外部口然景观优美，山、水、林将是本项冃的第一优势;优势（S）三、地块

3、SWOT分析1、本项目距离市区较远，且配套设施很不完善，居民的基本生活得不到保障，这将是前期销售的最大障碍；2、项目涉及原村民住宅的拆迁和村民的回迁，开发周期会加长，同时会加大开发成本；3、村民和城市居民混居，将会降低该项目的品质，同时也将给一些目标客户产生顾虑；4、小产权房的性质无法得到银行的支持；5、北面的龙风陵园给本项冃带来一定的负面影响。三、地块SWOT分析1、城市化步伐加快，使城市规模迅速扩大，城市边缘机会(O)三、地块SWOT分析3、生活水平的提高使第二居所的销售Fl趋火爆，注重生活质量的人们开始关注外部

4、自然环境的优劣；4、交通工具的便捷和交通环境的改善，使人们不再将位置和地段作为购房的首选要素；三、地块SWOT分析1、受工作生活习惯和传统观念的影响，对仍以种地为生风险(T)供应分析四、市场分析本项目离市区较远，位置相对偏僻，且又不在景区内，市场的需求力较弱，在项目的开发过程屮应通过完善城市配套、提高产品的包装、加大广告的宣传力度，来刺激人们的购买需求五、客户群分析1、外部自然环境的优势会对一些厌烦城市嘈杂生活的高档消费群产生一定的吸引力;第二部分项目定位1.主题定位2、项目定位3、产品定位4.价格定位5、客户群定位

5、、主题定位区域价值定项目价值定位方法:、项目定位1、本项冃定位为第一居所，用以满足人们日常生活居住的需要2、社区定位为中档居住区，满足市场多样化需求；3、项冃建筑形态为多层住宅，采用低密度、低容积率来营造小区环境，提咼产品品质。777三、产品定位户型定位针对本项冃的优劣势分析和项冃区域内楼盘的要素构成，保证销售进度、实现利润最大化、适当回避开发风险，户型定位以两居和三居室为主力户型。具体户型区间面积配比如下：三居面积在120—150平米，比例占35%；二居面积在90—110平米，比例占50%；一居面积在45—6

6、5平米，比例占15%；建筑形态三、产品定位产品配套是决定该项冃销售成功与否的关键要素之一，应从以下几方面进行完善：1、着力解决满足人们正常生活的生活配套设施，如供水、供暖、供气等；2、配备社区幼儿园、老年活动中心、休闲会所将消除居民的后顾之忧产品配套四、价格定位1、挖掘、提炼、整合有效买点，将其融进价格体系中2、充分考虑本案现冇状况及可比楼盘的定价策略；3、保证开发商的资金流正常，在有效规避开发风险的前提下实现利润最大化；;4、运用营销手段对产品进行包装宣传，以提高产品附加值。四、价格定位1、项目区域内可比楼盘较少，

7、参考价值不大，9未诩口鮒打倨4411楮壬口之耳鮒語心1右I惟忱加站诵口五、客户群定位1、部分有长远眼光的投资者2、周围及本区域内村民为子女购房；3、二环路附近的单位职工、退休人员;4、在石工作一段时间的大学毕业生；5、附近城镇的个体经商户第三部分、营销推广1、营销推广战略2、产品的形象包装3、价格推广策略4、广告推广策略5、推广的促销策略、营销推广战略热销、顺销、稳销，降低销售给项冃带来的风险；适当控制营销成本，在合理的销售周期内目标利润最大；有效树立项目品牌，实现可持续发展的经营积累；全过程优化和耳标控制；“销售无

8、细节”观的全程管理。•、营销推广战略1、产品的形象包装1、产品的推广主题：案名、LoGo、标识、楼书等；2、售楼部的包装：门脸及门头，内部功能分区、形象墙，展板、沙盘，接待员着装；3、销售员的培训:礼仪、言谈、技巧、专业:4、样板间：墙地面用料、色彩，家具，装修风格，布置。1、定价策略：低开高走，阶梯式上升，以广告宣传三、价格推广策略四、广告推