增加供给是抑制房价的有效对策

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1、增加供给是抑制房价的有效对策文章作者：李长安作者单位：对外经济贸易人学公共管理学院文章出处：《上海址券报》最近一•段时间，随着''国五条”的出台，国内房价再次出现了一股''涨价潮”。据国家统计局公布的数据，今年2月份，70个大屮城市无论是新建商品住宅价格还是二手房价格，均出现了快速增长的势头，这也预示着上涨的房价再次成为新一届政府需要面对的软于•难题Z-o如何走出房价“越调越高”的怪圈，让房价真正回归理性，不仅关系到房地产行业自身发展的可持续性，也关乎整个国民经济健康稳定地发展。从过去历次调控的经验來看，绝大多数调控的“拳头”都砸到房地产的需求方头上去了。从2003年的“

2、18号文”,到2005年出台的“国八条”、2006年的'‘国六条”、2009年的“国四条”、2010年的“国十条”、2011年的“新国八条”，再到最新岀炉的“国五条”，十年时间里，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。不过，从这些调控政策实施的具体情况可以看出，尽管在政策出台之际也大多强调了增加市场有效供给的做法，但在具体操作过程中则是将主耍注意力集中到抑制需求上去了。特别是从2010年以来出台的各项政策中，可以嗅出浓烈的抑制“不合理住房需求”的“火药味”。诸如"限购、限贷、限价、限外”为主要内容的"四限”政策及其细则纷纷出台。即使是刚出台不久的"国五条”中，“扩

3、大个人住房房产税改革试点范围”和“继续严格实施差別化住房信贷政策”仍被认为是直接将调控目标指向购房者。而引发外界议论纷纷的“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等丿力史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让•所得的20%计征”规定，也被大多数媒体解读为卖房人有极大的动机将税负转嫁到购房者身上，进而加重购房者负担并冇可能助推房价上涨。客观地讲，在房地产市场中，所谓“不合理的住房需求”是客观存在的，但导致需求膨胀的原因则有多种。其中的丄因恐怕在于明紧暗松的货币政策所导致的过量货币供应。据统计，日询我国广义货币供应量12已经超过99万亿元，占GDP比

4、重接近190%,该比例人人超过了欧美发达国家的水平。过量货币发行形成了大量的民间游资，在实体经济不振及投资渠道狭窄的情况下,这些民间游资就成了投资或投机房地产市场的重要力量。央行发布的《2013年第一季度储户问卷调查报告》显示，尽管被访者中有近七成的人认为目前房价高到难以接受，但仍有14.8%的用民预计未來3个刀内准备出手购房，几偏爱房地产投资的居尺比重达到19.9%,位列居民最偏爱投资方式的而三位。尽管存在着不少热衷于投资房地产的投资客或投机客，但却不宜夸大这种需求的作用。事实上，拥有多套房的用民在全部人口屮所占的比例并不高，他们对市场的影响非常有限。“六普”数据显示，

5、我国城市每八拥有1套房（1-3间）的比例为88.42%,即近90%家庭只有一套房；2套房（4-6间）比例为9.72%；3套房（7-9间）比例为1.18%；4套及以上（1（）间及以上）0.67%。如果将拥有3套房及以上的城市家庭定义为多房户，那么中国人约只有1.85%的家庭属于多房户。更让人匪夷所思的是，在打击“不合理的住房需求”的同时，似乎也无法避免对供给方造成伤害，结果形成了在抑制需求的同时又打击了供给的局面。诚然，在各类政策中，対供给方亦有不少鼓励和支持性的措施，但如何将这些描施落到实处却成为一个难题。比如在提供保障房方面,管理层三令五申要求地方政府按时按量必须完成供

6、给任务，但在地方财政紧张、企业热情不高的约朿下，再加上分配不公、质量不过关的事件屡屡发生，致使以保障房弥补供给不足的良好愿望难以实现。各地普遍实行的商品房“限价令”也容易对供给方形成遏制。应该说，实行“限价令”的初衷无疑是好的，它从保护购房者的利益出发，限制房企的定价过于偏离民众的购买力。但在一个依靠供求力量调节价格的市场中，限价就意味着供给方利益的损失，会人为地降低房企的生产积极件。这也是各地方房企对建设“限价房”热情不高的原因所在。不过，造成供给不足的根源还在于土地供给体制的垄断和僵化。说其垄断，指的是所有的土地必须经过政府国有化收购之后，再采取招拍挂的方式推向市场。

7、否则就是非法开发的小产权房,耍受到严厉的打击且不得上市流通。为了保持高额垄断价格，政府往往会有意放缓推地速度，减少优质地块数量，进而对房价上涨起着推波助澜的作用。有关研究表明，土地供给多寡与房价涨跌之间存在一定的负相关关系，例如2003-2006年期间，我国土地供给多次出现同比负增长，于是在2007年房价出现了一轮明显的暴涨行情；而在2009年至2010年房价又一轮快速上涨过程中，政策刺激因索固然存在，但2008年土地供给快速回落的因素同样不可忽视。国土资源部公布的数据显示，我国2012年供应房地产用地16.03万公顷，同比减