增加保障房用地有效供给的对策.doc

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1、增加保障房用地有效供给的对策摘要：当前，我国正处于保障房建设的关键时期，保障房用地供需矛盾突出，土地供给成为影响保障房建设的重要因素。现阶段我国保障房建设存在用地来源有限、供给方式不合理、地方政府积极性不高等问题。主要原因是缺乏制度保障、利益激励和地方利益驱动。鉴于此，需要从拓展保障房用地来源，调整保障房用地供应结构及方式，完善监管、政府考核制度等方面加以改革，以增加保障房用地有效供给。关键词：保障房用地；土地供给；困境；诱因；对策中图分类号：F124.7文献标识码：A文章编号：1007-7685(2013)10-0039-04保障房是政府为解决中

2、低收入家庭住房问题而提供的具有社会保障性质的房屋。我国“十二五”期间计划建设保障房3600万套。随着保障房建设进程的提速，土地和资金等隐忧凸显，保障房用地供给成为影响我国保障房建设的重要因素。为保证保障房建设任务的完成，各地政府制定了相应的土地供应计划，但我国日益紧张的土地供应状况使得保障房用地供给计划的落实困难重重。增加保障房用地的有效供给，缓解保障房用地供给与需求的矛盾，成为保障房建设中亟待解决的重要问题。一、保障房用地供应面临诸多困境“十二五”期间，我国仍然处于经济快速发展和土地资源需求高强度刚性增长的阶段。特别是保障房用地供需矛盾突出，迫切

3、要求提高保障房用地的实际供给能力，增加保障房用地的有效供给量。但当前，我国保障房用地供给面临诸多困境，制约着保障房用地的有效供给。（一）保障房用地供给来源有限我国城市建设用地来源于国有存量土地和征收后的集体土地，但随着我国城镇化和工业化的快速发展，存量土地难以满足需求，大部分的建设用地实际上是通过土地征收取得。《国有土地上房屋征收与补偿条例》也规定，由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要，可以做出房屋征收决定。问题在于，当前不论是集体土地征收还是国有土地上的房屋征收，都面临征收日益困难、征地拆迁矛盾突出的问题，并且征收来的集体土地大多位置偏远、配

4、套基础设施差，以土地征收作为保障房用地来源的难度越来越大。近年来，企业、科研院所等单位因违法行为被处罚而收I口I或因闲置被收回的建设用地，也有一部分投入到保障房建设，但这些土地来源只是保障房用地供给的临时之举，缺乏长远的统筹规划，存在较大的不确定性。目前，我国尚未形成稳定、持续、有序的保障房用地供给来源。（二）保障房用地供给方式不合理长期以来，我国保障房用地供给采取“一刀切”的划拨方式。但保障房在类型上具有多样性，不同类型的保障房（如廉租房、经济适用房、公共租赁房等）在保障对象和保障水平上均有明显差别。因此，并不是所有的保障房都属于纯公共品，以政府

5、无偿划拨作为唯一的供地方式显然是不合理的。同时，大量的土地以无偿划拨方式供给，既不利于筹集保障房建设资金，也不利于保障房用地的高效集约利用。近年来，单纯由政府划拨的供地方式有所突破，出现了限定房价或地价，以挂牌或拍卖方式出让政策性住房用地，以及商品房用地出让时规定配建一定面积的保障房，或者保障房用地供给配套一定面积的经营性用地等创新的方式，但这些新的土地供给方式仍然面临合法性、风险性等方面的制约，未来处理这部分土地也面临许多难题。(%1)地方政府积极性不高随着我国土地资源稀缺程度不断提高，旦受有限的实际供地能力和严重不足的土地利用计划指标的制约，地

6、方政府不愿将有限的土地供应计划指标投放到保障房建设中，因此，目前保障房用地实际供应量远远少于计划供应量。地方政府缺乏积极性的原因主要表现在：一是住宅用地供应总量指标有限的情况下，保障房用地供应数量的增加将带来商品房用地供应数量的减少，可供出让的商品住宅用地数量也相应地减少，影响到地方政府土地出让收入。二是保障房作为给中低收入阶层提供的住房保障，给地方政府带来的收入很少，并且保障房建成后，需要政府投入巨额资金进行后期保养，势必给政府带来巨大财政负担，直接影响地方政府保障房用地供给的积极性。因此，保障房用地供给方面地方政府激励不足，导致地方政府供地积极

7、性不高，影响了保障房用地的有效供给。二、保障房用地供给不足的原因(-)缺乏利益激励土地供给收益大小是决定土地供给量的关键因素。对于保障房用地供给而言，土地供给成本与商品房用地供给成本并无太大差异。但从收益来看，以划拨方式供给的保障房用地并无直接经济效益，更多的是社会效益。另外，以市场方式供给的保障房用地也是在限制土地价格的情形下进行,出让价格不宜大幅超出土地成本，经济价值也不明显。这意味着，保障房用地供给的直接经济收益难以弥补土地供给的成本。反之，若将这部分土地用于商品房建设，无疑能够获得大量的出让金，房屋出售则能带来大量的税收。因此，地方政府尽量

8、减少保障房建设用地供给数量是不可避免的。（二）地方利益驱动我国保障房用地供给是完金的行政配置模式，地方政府拥有土地的行政配