物业设施设备管理基础高职高专房地产类专业规划教材物业管理专业

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1、物业设施设备管理聂英选段忠清主编武汉理工大学出版社高职高专房地产类专业规划教材物业管理专业第一章物业设施设备管理基础学习目标主要内容了解物业设备管理的意义和目标，组织机构设置和相关岗位的职责。理解设备管理的LCC理论、可靠性理论和故障理论等。理解物业设备管理的制度，物业设备管理的标准。掌握物业设备管理的内容和要求。返回学习目标主要内容第一节物业设施设备管理的基本理论第二节物业设施设备管理的内容第三节物业设施设备管理机构和岗位职责第四节物业设施设备管理制度第五节物业设施设备管理的一般标准返回第一节物业设施设备

2、管理的基本理论一、物业设施设备的基本概念（一）物业设施设备物业设施设备是建筑物附属设备设施的简称，包括室内设备与物业管辖范围内的室外设备与设施系统，是构成物业实体的重要组成部分。我国城镇建筑的物业设施设备一般由给排水、供配电、供暖、消防、通风、电梯、空气调节、燃气供应、通信网络以及智能化系统等设施设备组成。一般情况下建筑物级别越高、技术含量越高，其功能也越完善，设备设施系统也就越复杂。国际物业设施管理协会（InternationalFacilityManagementAssociation，简称IFMA）对

3、物业设施管理（FacilityManagement，简称FM）的定义是：“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作”。它“将物质的工作场所与人和机构的工作任务结合起来。它综合了工商管理、建筑、行为科学和工程技术的基本原理”。IFMA认为FM的主要业务有：1.物业的长期规划；2.物业管理的年度计划；3.物业的财务预测和预算；4.不动产的获得及其处理；5.物业规划、业务房间装修标准的设定，机器、器具和备品的设置以及房间管理；6.建筑和设备的规

4、划和设计；7.新建筑或原建筑的改造更新；8.维护管理和运行管理；9.物业的支援机能和服务。（二）物业设施设备管理的基本内容物业设施设备管理的基本内容主要包括管理和服务两个方面，即需要做好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。二、设施设备的LCC理论（一）LCC理论寿命周期费用（LifeCycleCost，LCC）也称为全寿命周期成本，是从设备、项目的长期经济效益出发，全面考虑设备、项目或系统的规划、设计、制造、购置、安装、运行、维修、改造、更新，直至报废的全过程，使LCC最小的一种管理理念和方法。（

5、二）设施设备的寿命设备的寿命包括自然、技术和经济寿命。1.自然寿命也称做物理寿命，是指设备在规定的使用条件下，从开始使用到无法修复而报废所经历的时间。2.技术寿命一般是指设备在技术上有存在价值的时间，即设备从开始使用到因技术落后而被淘汰的时间。设备技术寿命的长短取决于设备磨损、老化的程度以及新技术发展的速度。3.经济寿命又称为价值寿命，是指设备从开始使用到再继续使用时在经济上已经不划算为止的全部时间。物业设施设备的寿命主要是管理寿命，一般是指设施设备从安装交付使用开始，经过使用、维护、维修、改造阶段，直到最

6、后报废处理为止的全过程，它可以是自然寿命，也可以是经济寿命或技术寿命。（三）寿命周期费用的构成物业设施设备寿命周期费用的构成主要有：前期费用、购买费用、使用费用、维修费用和回收报废成本等。物业管理企业一般是接管已建好的设施设备，其LCC费用大多是设施设备的维持费用，主要有：1.使用维护费：包括技术资料费、操作人员工资及培训费、日常维护材料费、维护工具仪表费、委托维护费和能源消耗费等。2.修理改造费：包括技术资料费、维修人员工资及培训费、维修材料、工具、备件、备品费、委托维修费和能源消耗费等。3.后勤保障费：

7、包括材料保管费、管理人员工资及培训费、办公费、技术资料费、实验设备费和检测费等。4.报废处理费：包括拆除费和运输费等。三、设施设备的可靠性理论物业设施设备的可靠性是指其无故障连续运转工作的性能，分为固有可靠性和使用可靠性。固有可靠性是由设计、生产工艺和制造决定的，使用可靠性则是与使用、环境以及可维修性有关。（一）可靠度与不可靠度可靠度是指物业设施设备在正常使用、保养和维修的条件下，在其经济寿命期内完成规定功能的概率。不可靠度则是指业设施设备在上述情况下，不能完成规定功能的概率。（二）故障率和故障密度物业设备

8、在t时间后的单位时间内发生故障的台数相对于t时间内还在工作的台数的百分比值，称为该设备的故障率。即设备或部件在规定条件下、规定期限内发生故障的次数。故障密度是指在单位时间内，发生故障的设备台数与总设备数之比。（三）故障分布规律常见的故障分布函数有指数分布、正态分布和威布尔分布。指数分布规律适用于具有恒定故障率的部件及无余度的复杂系统，如给排水、采暖、通风与空调、供配电及照明系统等。正态分布规律适用于磨损型部件发生