烟台雪玉花苑商业物业市场定位与营销策划报告

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1、烟台雪玉花苑商业物业市场定位与营销策划报告1目录第一部分市场分析一、经济环境与商业服务业发展分析二、商业发展规划与商业政策分析三、区域商业市场调查与分析四、商业房地产市场调查与分析第二部分市场定位一、项目立地条件二、SWOT分析及对策三、项目整体市场定位(一)业态选择、功能划分及规划设计建议1.商业业态的选择方案2.商业功能的划分方案3.商业空间及布局规划建议(二)形象定位(三)客户定位(四)价格定位2第三部分营销推广一、总体营销思路二、项目销售计划（一）项目推盘计划（二）项目销售策略（三）项目优惠策略三、营销推广策略（一）推广总纲1

2、.推广背景2.推广原则3.推广分期4.推广核心（二）各阶段推广计划1.1.预热期推广总纲1.2.预热期推广细述2.1.热销期推广总纲2.2.热销期推广细述3.1.续销期推广总纲3.2.续销期推广细述（三）营销推广建议1.广告包装策略2.新闻活动策略3.广告推广策略和表现形式3目录第一部分市场分析一、经济环境与商业服务业发展分析二、商业发展规划与商业政策分析三、区域商业市场调查与分析四、商业房地产市场调查与分析第二部分市场定位一、项目立地条件二、SWOT分析及对策三、项目整体市场定位(一)业态选择、功能划分及规划设计建议1.商业业态的选

3、择方案2.商业功能的划分方案3.商业空间及布局规划建议(二)形象定位(三)客户定位(四)价格定位4一、经济环境与商业服务业发展分析2004年烟台GDP已超越济南仅次于青岛位居山东省第二过去五年人均GDP年均增长在17%左右,而且增速越来越快，居民生活水平快速增长（一）经济环境2001-2005年烟台市GDP增长情况52001-2005年烟台市人均可支配收入增长情况（元）居民可支配收入、支出快速增长，2005年烟台市城镇居民可支配收入达到12452元，居民消费水平提高，购买力增强2005年烟台市城镇居民恩格尔系数为37.2%，已经达到国

4、际标准30%-40%富裕水平2005年烟台市城镇居民消费结构6宏观环境分析优越的区位和交通优势使烟台市具备良好的发展潜力烟台市经济发展强劲并持续快速增长，2004年烟台市GDP总量超过济南，仅次于青岛，居山东省第二烟台市城镇居民人均可支配收入大幅度增长，其购买力增强经济发展环境向好，为项目的销售和经营发展提供了良好的环境72001-2005年烟台市社会消费品零售额增长情况（亿元）烟台市社会消费品零售额近年平均增长率以16%的速度增长，而且增速越来越快2005年达到599.58亿元，增幅在山东省名列第一零售服务业的迅速发展推动商业繁荣。

5、（二）商业服务业8宏观环境分析商业服务业的发展也证实了烟台市居民购买力的增强和老百姓收入水平的提高近两年烟台市商业服务业的繁荣发展吸引了许多国内外品牌商家进入烟台市场，如百盛、大润发、国美、苏宁等零售业巨头进入烟台发展商业服务业的发展使得商业企业不断发展扩张，对商业物业的需求增加零售服务业迅猛发展，为项目租赁提供了商家和消费者的需求基础9二、商业发展规划与商业政策分析商业规划与政策分析1.《烟台市人民政府关于加快推进流通现代化建设的实施意见》2.《烟台市市区商业网点发展规划》规划市级商业功能区1处规划区级商业功能区7处规划社区级商业功

6、能区28处规划大型商业零售网点52处规划商业街18条市场群6处本项目不在烟台商业规划发展区域内，推广过程中没有政策优势可利用，但是基本处于市场群三站商圈的辐射地带10三、区域商业市场调查与分析南大街三站商圈海港路雪玉花苑百盛大润发区域内分布有一些底商11机会点区域内商业设施缺乏，大型商业设施还是空白，为项目发展留有较大空间现有商业业态已不能满足居民消费需求，需要升级更新换代威胁点本项目距离三站商圈、百盛大润发商圈和海港路商圈距离较近烟台居民形成了去海港路、大润发的消费习惯项目应提升自己的品质，突出差异化如何打造南大街西部商圈项目区域商

7、业现状位于本案东侧1.2公里外有烟台市最大、商品最全的三站批发市场。有百货店最集中的海港路。还有后来居上、商品档次比较高，业态功能比较齐全的百盛大润发商圈在本案南侧、西侧和北侧3公里内分布着大量的成熟住宅小区，商业非常缺乏，现有商业基本是小型超市、便利店等邻里性商业业态以本案为中心，向东1.2公里，向西、南、北3公里范围内，不但商业物业少，而且商业业态不全，基本全部是临街小店，面积基本在100M2以内12四、商业房地产市场调查与分析汇博行通过对烟台商业地产市场的调研，目前市场放量项目4个，其中南大街沿线2个。市场存量项目2个南大街沿线

8、项目和本项目具有相似的区位，具有最强的竞争性，作为直接竞争项目在售南山世纪城和幸福家园立地条件和本项目有很大的差异，对本项目竞争相对比较弱，作为间接竞争项目两个预计春节后开盘的项目由于入市时间未确定，而且和本项目可比性不