民事案例分析报告王新诉某市房管局赔偿损失案

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1、王新诉某市房管局第二组：王新诉某市房管局赔偿损失案案情简介原告：王新被告：某市房管局2006年5月，王新购买一套面积200平方米的住宅;2007年5月，王新在刊登了出售房屋的信息，张金龙根据信息与王新取得联系，商议购房;第三次见面期间，张金龙用事先准备好的假房产证与王新的真房产证掉包，随后张提出先租用一个月，王新未与张金龙签订租赁合同便把钥匙交予张；2007年7月15日，拟买受人杨大庆根据王新发布的信息，直接到小区了解房屋状况；张金龙自称王新，与杨大庆就购房事宜进行了磋商。7月23日，张金龙携妻子冒充王新夫妇，与杨大庆在房

2、屋登记管理部门办理房屋转移登记手续；张金龙出示了真实的房产证，登记机关经审查确认无误；但在张金龙出示伪造的王新的身份证（名字为王新，照片为张金龙，高仿真）后，尽管与存档明显不符，但登记机关对此并未审核；登记机关认为过户手续齐全，随即办理了过户登记；杨大庆并于次日向张金龙通过银行转账汇付了220万元房款。3天后，杨大庆欲了解”王新“是否收到房款，打电话给张金龙，但手机关机，无法联系。杨大庆遂前往小区，只遇到王新之子王平，王平告诉杨大庆其父已出差，并告知了王新的电话。杨大庆看到屋内挂着王新夫妇的照片，并未产生怀疑，事后也未与王新

3、取得联系。10天后，杨大庆前往小区与王新商议房屋交接事宜，这才发现此前与其交易的“王新”是个骗子。王新拒绝交付房屋。次日，房屋管理部门通知杨大庆领取房屋登记证书（证书上记载的变更日期为7月31日），下午杨大庆持证要求王新交付房屋。王新首先到公安机关报案，但案件始终未侦破。3个月后，王新便诉至法院，要求撤销房管部门做出的房屋转移登记，或者登记部门按照市价赔偿全部房款。一、熟悉物权法、合同法及民事诉讼法的内容1.涉及的物权法的相关内容有：善意取得制度——《物权法》第一百零六条第一百零八条第一百零九条第一百一十条第一百一十一条第一

4、百一十四条不动产登记制度——《物权法》第九条2.涉及合同法的内容有：表见代理制度——《合同法》第四十八条第四十九条第五十一条3.涉及到民事诉讼法的相关内容有：一般情况下会牵涉到管辖的问题，在本案中不用考虑二.分析案例中包含的民事法律关系1.民事法律关系的概念民事法律关系，指根据民事法律规范确立的以民事权利义务为内容的社会关系，是由民事法律规范调整而形成的社会关系。民事法律规范调整平等主体之间的财产关系和社会关系。适用取得制度逻辑推理过程：1.冒名处分人出卖他人房产属于无权处分；2.第三人与冒名处分人之间存在有偿法律行为；3.

5、第三人已支付价款并完成过户登记；4.第三人善意。民事法律关系的三要素——主体、客体、内容本案中的民事法律关系1.王新与张金龙属于租赁合同关系。《合同法》第二百一十五条的规定——租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，视为不定期租赁。其言下之意是，期限在六个月以下的租赁合同，可以不订立书面形式的合同，即本案中的租赁合同有效，法律关系成立。本案中的民事法律关系2.杨大庆与张金龙、王新之间的法律关系是——房屋买卖合同关系本案中的张金龙虽然不是房屋的所有人，但是他冒名房屋的真正所有人王新和杨大庆签订了房屋买卖合

6、同。杨大庆从始至终一直把张金龙当成王新，并信以为真的与假王新签订了合同。三者之间，王新是物权所有人，张金龙是冒名处分人，杨大庆是善意第三人。三.分析案例中发生的请求权及其基础本案中的请求有：1.要求撤销房管部门做出的房屋移转的登记2.登记部门按照市价赔偿全部房款请求权：权利人得请求他人为特定行为（作为、不作为）的权利。债权为典型的请求权。第一项请求权的基础是：物权—目的是确认物权第二项请求权的基础是：债权—目的是实现债权四.总结双方争议的焦点并展开讨论双方争议的焦点：1.杨大庆是否为善意第三人，是否可以适用善意取得制度2.房

7、管局是否有过错，应不应该承担责任四.总结双方争议的焦点并展开讨论第一个焦点：杨大庆是善意第三人，适用善意取得制度。理由如下：1.根据我国《物权法》106条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有人有权追回；法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的（二）以合理的价格转让（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产和动产的所有权的，原所有人有权向无权处分人请求赔偿损失。四.总结双方争议

8、的焦点并展开讨论第二个焦点：房管局有过错，应当承担责任。理由如下：1.从事实入手：7月23日，当张金龙冒充王新带着伪造的身份证和房产证去过户登记时，房管局的工作人员发现身份证与原来的复印件和签字明显不符时，置之不理依然办理了过户手续，明显的存在过错。2.从法律入手：根据我国《物权法》第二十