项目贷款评估详解

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1、引言：项目评估（中长期授信分析）以项目贷款为主，故实际工作中往往将项目贷款的授信分析作为中长期授信分析来看待。原因是信贷手册的编写不是按产品来编写，而是根据流程来编写。引言：项目评估（中长期授信分析）重视项目融资（中长期授信业务）的背景分析◆资产业务稳定性的需要◆提高收益的需要◆交叉销售的需要综合回报◆培育和稳定基本客户的需要◆提高信贷人员素质的需要一、项目贷款范畴1、固定资产贷款（基建、技改、科技开发）2003年8月，国家发改委《关于近期技术改造投资管理工作有关问题的通知》（发改办[2003]742号）明确“将技术改造投资管理与基

2、本建设投资管理整合为固定资产投资进行管理”。2、房地产开发贷款3、境外筹资转贷款4、银团贷款项目贷款范畴固定资产贷款提升原有设施技术水平项目——如制药企业改造维持简单再生产项目——随着技术进步的加快实际较少项目贷款范畴按自偿能力划分自偿性项目——指项目依靠自身投产后产生的现金流收回投资、偿还融资。大部分工业、交通类项目属银行主要投向项目贷款范畴2、非自偿性项目——项目无法依靠自身投产后产生的现金流收回投资、偿还融资二、固定资产投资项目的建设程序（一）一般固定资产项目建设程序1、项目建议书（立项）2、可行性研究3、初步设计4、建设准备（开

3、工建设）5、建设实施6、竣工验收（二）房地产项目开发流程[1]1、设立项目公司，办理开发资质2、签订土地出让合同（土地证）3、项目建议书及批复4、方案设计及报批5、选址意见书（规划局核发）（用地规划许可证）6、初步设计7、施工图设计（建设工程规划许可证）8、施工项目招投标（办理施工许可证）9、施工单位进场施工，须有施工监理（二）房地产项目开发流程[2]10、预售（预售许可证）11、竣工验收（规划验收、质量验收）12、领取交付使用许可证13、办理大产证14、交房三、项目贷款的条件与程序（一）条件1、具有有权部门批准的项目建议书、可行性研究

4、报告、初步设计、开工报告（国债项目的特殊情况）2、不同行业有不同的最低项目资本金占总投资的比例。（国务院文件规定）3、房地产开发项目，30％自有资金4、新建项目必须实行项目法人制合规性（相关有权部门批准要求）投资体制改革：1、改革项目审批制度：审批制——核准制——备案制—改变不分投资主体、资金来源、项目性质，一律按投资规模大小分别由各级政府及有关部门审批的企业投资管理办法。—对于企业不使用政府投资建设的项目，一律不再实行审批制，区别不同情况实行核准制和备案制。★合规性（我行要求）六个必要条件1、项目必须符合国家产业政策和市场准入标准、交

5、行的信贷投向政策。2、项目经过审批、核准或备案程序。3、通过用地预审。4、获得环境影响评价审批。5、经过节能评估审查。6、符合安全和城市规划等规定和要求。★外资企业投资总额与注册资本比例规定投资总额≤USD300万（USD300万,USD1000万】其中≤USD420万（USD1000万，USD3000万）其中≤USD1250万≥USD3000万其中≤USD3600万注册资本不得低于70%不得低于50%则注册资本≥USD210万不得低于40%则注册资本≥USD500万不得低于1/3则注册资本≥USD1200万三、项目贷款的条件与程序（二

6、）程序1、备选（出具意向书）2、项目评估3、审查、审批（出具贷款承诺书，尤其是国债项目）4、发放（根据项目进度发放）关注：贷款条件是否落实、资本金是否落实、同比例支用其他资金三、项目贷款的条件与程序（二）程序5、监控与回收（1）按合同用途、计划用款（2）不得将贷款当作资本金、自筹资金使用四、项目贷款报告的撰写要求（一）一般要求1、客户概况2、银企关系3、项目概况4、投资估算及来源5、风险分析（行业、经营管理、财务）四、项目贷款报告的撰写要求6、项目财务效益估算7、不确定性分析8、还款能力分析9、担保分析10、审查结论四、项目贷款报告的撰

7、写要求（二）附件资料1、项目建议书、可行性研究报告、初步设计、新开工、概算调整等的批复文件国债项目需国家发改委批文外国政府转贷款项目需纳入利用外资投资计划、国家财政部批复2、项目（公司）章程、合同及批件四、项目贷款报告的撰写要求3、项目环保方案的批复文件★4、资本金落实文件5、生产、建设条件落实的证明6、有关财务报表7、信贷业务手册要求的有关表格8、特殊项目的相关批件（如珠宝、黄金等）四、项目贷款报告的撰写要求（三）房地产开发项目的撰写要求1、企业概况2、项目概况及建设条件评价3、市场评价4、投资估算与筹资评价5、财务效益分析6、不确定

8、性分析7、贷款风险分析及防范措施8、银行综合效益评价9、总评估五、项目评估方法对象：可行性研究报告区别与联系联系：处于同一阶段－－投资前期目标要求相同学科内容相同区别：行为主体不同立足点不同侧重点不同作用不