房地产项目评估贷款分析

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1、房地产项目评估贷款分析　　一、房地产项目评估开发贷款本质透视　　1、房地产项目评估开发贷款属于固定资产贷款的范畴　　房地产项目评估开发贷款指商业银行向房地产开发企业发放的，用于房地产项目开发建设的贷款。央行“121文件”明确规定对该类贷款严禁采用流动资金贷款的方式。从房地产项目的物质形态看，房地产项目评估开发贷款属于固定资产贷款的范畴，实质为增加全社会的固定资产投资。　　2、房地产项目评估开发贷款与一般固定资产贷款的区别　　房地产项目评估开发贷款具有其自身特性。一是从科目使用性质看，根据房地产开发企业财务报表，房地产开发运作从资

2、金形态到实物形态的流程均反映在“流动资金”栏目，“土地使用权”、“在建工程”等均在“存货”科目核算，而一般企业的“土地使用权”在“无形资产”科目，“在建工程”在“固定资产”科目核算；二是从房屋作为商品属性看，房屋是高价值的商品，开发商从取得土地使用权到开发建设，最后到房屋建成销售，类似于一般生产企业从原材料逐步制造为产成品和销售的过程；三是从还贷资金来源看，传统项目贷款还贷来源为“利润+折旧+摊销”，而房地产开发贷款还贷来源为房屋租售收入。　　3、房地产项目评估开发贷款的实质为项目融资　　项目融资是一种国际通行的融资方式，通过成

3、立项目公司，作为项目建设主体和贷款载体，以项目合约为保障，以自身现金流为还款来源，并以项目资产作为贷款担保，其和一般贷款融资的最大区别就是以项目收益作为贷款保障，而非一般贷款所强调的借款人“权益是债务的基础”。房地产项目评估开发贷款基本符合项目融资的概念，但有所差别：一是并非所有的房地产项目开发都成立项目公司，有时以原公司作为项目开发和贷款承贷主体，在项目评估时不能脱离原公司；二是若在贷款融资前，开发项目未得“预销售许可证”，则开发商不能与购房者签订“房屋购买合同”，此可视为在房地产项目贷款发放前无法取得项目合约。　　二、我国房

4、地产项目评估开发贷款现状分析　　大部分商业银行已对房地产贷款实施项目化管理，在贷款发放前必须进行项目评估，在规范房地产项目评估开发贷款运作、防范金融风险等产生积极作用，但由于银行房地产项目评估工作实施较晚，无论在项目评估理论、实践，还是在评估组织、实施上，都亟须进一步改进。　　1、在贷款发放时未将项目评估工作放在重要位置。部分金融机构在项目评估前，即已明确贷款意向，存有“为评估而评估”现象，评估工作甚至被视为对贷款的“包装”和贯彻领导意志发放贷款的“工具”。　　2、项目评估办法与实际不相适应。当前，房地产开发贷款项目评估工作存在

5、着一个突出的问题，即在企业评价、项目评价等方面，机械套用一般工业项目贷款的评估办法，对房地产业和房地产开发贷款的特点体现不够，更未能反映出所评估项目的自身个性特色。　　3、缺乏专业的项目评估机构和人才。商业银行尚未建立内部专门的房地产项目评估机构，多采取委托评估的办法，而外部评估机构职业素质和职业道德良莠不齐，在很大程度上仅将银行委托的项目评估视为创效之源，同时其不承担也不具备承担终级责任的能力，不可避免的导致评估可信度较差，项目评价出现偏失。　　4、项目评估报告不规范。一是内容不完整，重点不突出，逻辑分析少，在数据引用和选择上

6、随意性较大，缺乏科学和事实依据；二是缺乏系统性，关联度较差，在房地产项目评估报告由多人撰写时，常出现数据前后矛盾，所得结论没有支撑，互为脱节；三是不加分析的抄袭项目可研报告和贷款调查报告；四是重形式、轻实质，不能显现项目特色，揭示个体风险。　　5、项目评估人员素质偏低。房地产项目评估工作综合性较强，评估人员需要熟悉项目评估、房地产、法律、财务等多方面的相关专业知识，而商业银行多没有专业的房地产项目评估人员，相应的业务培训也较少，缺乏符合要求的房地产项目评估人员已成为制约项目评估工作的首要“瓶颈”。　　6、项目评估缺乏有效监督、评

7、价和责任追究机制。对外部评估机构，商业银行难以把握其真实执业能力，更无从进行监督和责任追究。对于银行内部人员的评估工作，常存在重数量、轻质量的考核误区，评估人员的责权利也未能明确，缺乏相应的奖惩和责任追究机制。　　三、房地产项目评估运作内容和要点分析　　房地产项目评估的基本内容主要包括借款企业财务及资信评价、项目评价、项目投资估算与资金筹措评价、项目市场与销售前景分析、项目财务指标测算与偿债能力分析、贷款担保评价，银行效益与风险分析等。评估的重点和难点则主要有以下几个方面：　　1、房地产项目评估资本金内涵　　项目资本金是项目融资

8、的基本保障，房地产开发贷款项目资本金的比例原则上要求不低于35%(部分银行规定商业用房项目资本金比例不低于40%)。项目资本金属于非负债性质的资金，严格界定的项目资本金不应突破企业"所有者权益"(央行121号文件规定)，对新设的房地产公司而言，其"实收资本"即项