浅谈农村房屋执行的困境与对策

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1、浅谈农村房屋执行的困境与对策（作者：王玲雅发表时间：2014年“月）论文摘要在基层法院的执行案子中，很多案件的被执行人为农民，法院在调查被执行人财产过程中很难发现其有农村房屋外的其他可供执行财产。对农村房屋的处置涉及到其占有的宅基地使用权，这使农村房屋执行难度远超对一般商品房的处置。目前各法院对农村房屋的执行态度做法不一，本文通过对农村房屋执行现状予以概括，对当前农村房屋执行过程（包括调查阶段、拍卖前后）中遇到的客观障碍予以分析，提出当前农村房屋执行的可行性依据及进一步解决该问题的建议，以期促进农村房屋规范执行，保障此类案件申请执行人权利，维护司法权威。论文关键词农村房屋宅基地执行一、农村

2、房屋执行的现状基层法院涉农执行案件多，执结率一直偏低。法院程序终结的执行案件中，不少被执行人在农村都有房屋，有些甚至是新建的四五层楼房未能执行。2013年，金华地区农村居民纯收入为14788元,婺城区农村居民纯收入仅13573元，以执行农村居民现金收入实现申请执行人债权难度较大。法院在财产普查过程中很难发现被执行人有农村房屋外的其他财产，农村房屋的执行困难，造成农村“老赖”则越来越多，造成负面的社会影响。目前，各基层法院都认为处分农村房屋受现行法律关于集体土地流通的限制，执行难度较大，但申请执行人通常会要求执行农村房屋，案件承办法官压力很大，做法不一。1.消极的做法。基本上不考虑将农村房产

3、列入执行对象，被执行人如无其他可供执行的财产，一般裁定中止执行，申请执行人催得急或上访不断的，则普遍对被执行人采取拘留措施。或者仅对农村房屋采取查封措施，并不进入拍卖程序。2•积极的做法。主要有三种模式：一是户籍限制拍卖式。即限定买受人为被执行人所在村集体经济组织成员范围的无房户，集体土地使用权实行“地随房走：二是“卖房不卖地”式。对拍卖农村房屋时区分集体土地使用权与房屋所有权，不限制买受人的范围，但买受人只享有房屋所有权：地不随房走：在拍卖、变卖不能时裁定“以房抵债:三是直接拍卖式。考虑到农村消费能力，如果限定买受人为同村无房户，极有可能流拍，大大降低了执行效率，也与《拍卖法》所规定的拍

4、卖宗旨“公开公平公正”原则相悖，所以只能将买受人的对象放大，仅限定为农村户口甚至不限定买受人户籍。根据“地随房走”的原则，买受人购得房屋的，自然也取得了该房屋占用的宅基地使用权。二、分析造成农村房屋执行难的表现及原因(-)调查被执行人农村房屋真实信息难首先是获取被执行人房屋信息难。根据《物权法》规定，不动产物权变动一般以登记为准。但农村批土地时，经常是村干部划定范围后村民就草草打桩建房，房屋建成后也没有办理产权证件。一些被执行人，心知自己有债务在身，故意不办理相关产权登记。《物权法》第三十条明确农村房屋可依建造行为取得，法院可审查权利人的相关审批手续和实际投资建造以明确房屋归属，但当前执行

5、案多人少矛盾突出的情况下，要一一查实被执行人农村房屋几乎不现实。其次是区分被执行人与他人的房屋权属难，审批宅基地建房一般以户为单位，农户家庭成员在册人口一并作为申请主体进行宅基地审批。房产处于家庭成员共同共有的状态，因此执行到个人房屋时往往就影响其他家庭成员的权益。虽然可以由申请执行人代位提起析产之诉后再处置房产，但势必影响执行的进程。有些家庭成员年老年幼，并不懂得主张自身权利，其宅基地份额通常不会被区分出来。此外，农村房屋中存在大量超面积建房、违法搭建等情况，土管部门对此往往未作处理，因此执行中也难以确权。（二）农村房屋进入拍卖程序争议较大农村宅基地使用权及房屋流转受法律限制。基于房屋和

6、土地不可分割的关系，房屋和土地在交易中必须共同作为交易的标的，此即所谓房地权利主体相一致原则。但是我国对农村房屋和宅基地使用权流转的限制有所不同，《土地管理法》第六十三条规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。由此看出，我国对农民集体所有的土地的使用权是禁止转让或严格限制转让的。而《土地管理法》第六十二条及《物权法》第一百五十三条、一百五十五条都说明了农村房屋流转的合法性。但农村房屋的流转一方面不仅受一户一宅及面积的限制，买受人的范围也受极大限制，即使进入拍卖程序，若买受人被限定在同村无房户中，拍卖成功的几率并不高，多次流拍容易造成时间拖延、资源浪费。（三）拍卖

7、中农村房屋的成交率低一方面是对买受人范的限定。第一，农村房屋不能向城市居民出售，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定了农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占有农民集体土地建住宅；第二，根据《土地管理法》的规定，宅基地使用权不能向本集体经济组织之外的农村村民转让，根据“地随房走”原则，也限制了农村房屋向本集体经济组织之外的农村村民转让；第三,一些法院认为根据“一户一宅”原则，农村房屋不能向