酒店式公寓市场调研与分析

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1、北京中联置地房地产开发有限公司酒店式公寓市场调研与分析北京房地产市场在经过了TOWNHOUSE、商住项目的热潮后，酒店式公寓从2004年开始成为北京房地产市场的热点之一。随着世贸加入奥运的推进，酒店式公寓将继续成为2005年及今后几年北京房地产市场的热点。酒店式公寓的概念酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又具有公寓居住环境的舒适性，同时具有信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效。

2、酒店式公寓的起源酒店式公寓最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。90年代初，国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后引入北京、上海等城市。由此可见，该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。酒店式公寓的商业模式1开发商持有，聘请专业的酒店管理公司运营，比如“国贸”、“凯宾斯基”等老派酒店公寓基本上属于这种模式；2开发商开发以后出售投资客，然后由引入专业的投资公司替全体投资人打理项目；投资客一般对于投资回报有一定的要求，很多新入市的项目基本上属于这种模式。酒店式公寓市场分析

3、一、供应及区域分布截止到05年1季度，北京房地产市场中具有代表性的酒店式公寓项目共有25个，主要分布在CBD、中关村、长安街、亚运村和望京板块。其中CBD共有酒店式公寓7个，占总体市场的28％；中关村5个，占总体市场的20％；长安街8个，占32％；亚运村2个，占8％；望京3个，占12％。总供应套数11960套。各商圈供应量及所占市场份额图示：酒店式公寓价格（以北京市场为样本）总体而言，在出售的酒店式公寓项目中，销售均价在10,000元/平米以上的项目占绝大多数，比例为71％；销售均价在10,000元/平米以下的项目占29％。不同价格段项目所占市场份额如图示：租金状况在出租

4、的酒店式公寓项目中，CBD及长安街一带的酒店式公寓项目租金明显高于其他区域，如嘉里中心和雅诗阁公寓的月租金分别达到25-40美元/m2和32.8-41.5美元/m2。月租金在15美元/m2以下的项目占38％，15美元/m2以上的项目占62％。不同租金范围的项目所占份额如图示：酒店式公寓的产品特点针对酒店式公寓客户的需求特征，总体市场中的酒店式公寓的户型从1居－5居，其中1居的比例最高，其次为2居和3居，分别占59％、24％、15％；面积为110m2以内的户型比例最大，其次是120-190m2之间的户型。居室的数量和面积根据不同细分市场所面对的客户群而呈现较大差异。例如：富

5、顿中心主要吸引单身租客，户型全部为1居的小户型；嘉里公寓、棕榈泉万豪国际公寓主要吸引外籍高级管理人员，有3-5居户型且面积相对较大。酒店式公寓应具备的特点1酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能；2酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业；3酒店式公寓必须有酒店般完善的服务；4酒店式公寓必须具有居家的氛围；5相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势；酒店式公寓的数据整理及分析团队地理位置开发规模外立面公共区域及装修标准商业配套户内装修标准硬件配套物业配套销售情况样本项目开发团队对比公寓名称对比项目银钻公寓工体3号海晟名苑远中悦莱文津国际投资商北京韩建

6、集团北京世纪中基房地产开发公司香港昌盛集团远中集团文津国际投资（北京）有限公司开发商北京丹阳房地产开发公司北京城开集团北京海晟房地产开发有限公司北京远中房地产开发有限公司北京硅谷兴业房地产开发有限公司设计公司建筑：北京新纪元建筑工程设计公司室内：北京泛洋维尔工程顾问有限公司北京建筑设计院德国某知名设计公司北京都林国际工程设计咨询有限公司（甲级）承建单位北京韩建中关村建设中建五局建工集团福州闽发建筑工程有限公司（一级）工程监理韩建下属企业无数据无数据无数据北京双圆工程咨询监理有限公司（一级）策划公司韩建下属企业自行策划自行策划自行策划中原地产样本项目所处地理位置对比公寓名称

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