关于老成小区管理存在的问题及对策

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1、关于老旧住宅小区管理存在的问题及对策随着乐山“三大战略”的深入推进，房地产业得到快速发展，老旧住宅小区仍大量存在。从居住在这些老区的居民成份来看，老年人多、下岗职工多、困难家庭多，属社会弱势群体较为集中的区域。小区管理基本上是粗放型的传统模式或处于无人管理的状况，实行低收费或不收费。一、存在的问题1、硬件条件相对落后老住宅小区配套设施不全或设计不能适应现在的要求。绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小；无污水管网覆盖、地面缺乏排水系统、设计的排水能力有限,下水道经常堵塞；配电设施老化，超负荷运行；部分水、电未实施一户一表，住户使用不便，水、电输差分摊难。2

2、、未建立物业专项维修资金或房改维修资金动用难，共用设施、设备、部位维修、养护差1999年以前修建的商品房基本上未按照建设部要求建立维修资金。公房出售房屋虽在售房款总额中提取了20%的维修资金、集资建房房屋按集资房款总额提取了10%的维修资金，但现市房屋资金管理中心仅同意动用公共维修基金利息部分，未出台动用本金的办法，无法满足共用部位、共用设施的维修。另一方面，多数房改房经再交易后已不属售房单位职工所有，售房单位不愿再投资经费用于维修。3.环境较差违章建筑、占道经营、破墙开门、开店、毁绿占绿的情况比较普遍，绿地杂草丛生严重影响了小区秩序和容貌。4、引入物业管理缺乏必要条件（1）小区

3、居民物业管理消费意识差。居住在老旧小区的居民,老年人多、下岗职工多、特困家庭较多，系社会弱势群体较为集中的区域。现老旧小区房屋住户一般只交纳卫生费，普通小区全年收费总额为100元/户左右。“谁享受、谁付费”的物业管理消费意识未形成。（2）大多数小区建筑规模较小，未实行封闭，不便于进行物业管理或加大了物业管理成本。（3）普遍缺乏物业管理用房，无法开展正常的物业管理活动。5.部分重要街区.城市干道临街房屋陈旧.外立面破损等，影响城市形象。二、对策及建议K加强管理.成立机构。实施老住宅小区综合整治、加强该类房屋管理，是加快城市现代化建设的迫切需要，也是创新小区管理体制的必然选择。为强化

4、管理，明确责任，建议相关部门成立综合整治工作领导小组,建立工作责任机制，把整治任务分解落实，全面负责综合整治。2.落实整治资金，分类实施整治按照“两个层面，一个重点”的总体分类，即直辖前居住小区整治和直辖后居住小区整治两个层面和重点街区整治作为重点，通过实施工程治理和执法整顿，达到“完善基本功能、配套基础设施、美化居住环境、规范小区管理、提升城市品质、建设宜居城市”的效果。老旧小区综合整治拟由政府投资，按照轻重缓急分期整治，逐年解决。3、完善法规，依法促进交纳维修资金一是确定补建维修资金标准:补建按每户每月0.5元/itf补交,直至累计达到高层房屋40元/nV,多层房屋30元/n

5、f。二是积极稳妥推进续筹工作：由当地社区居委会指导业主委员会召开业主大会拟定续筹标准（未成立业主委员会的，组织业主代表）。4、引导转入物业管理a.加强实施物业管理的正面宣传。一是要物业管理公司树立努力为业主服务的认识，这样才能从企业内部产生提高服务水平的内在动力。二是要引导物业管理公司提高服务水平，总结已有的成功经验，向其他物业企业宣传。三是要宣传业主对房屋产权享有的权利和义务，增加业主的自觉的维权意识。四是要增加物业服务内容透明度的宣传，对服务项目、服务内容、服务标准都要在小区内的布告栏内张贴或以其他方式让业主知道。五是加强物业收费的宣传工作，该交费的产权单位都要交纳物业管理费

6、。a.合理划分物业管理区域。由街道办事处、居委会征求居民意见，合理划分物业管理区域。划分区域时根据原规划设计、设施设备情况，结合实际，凡单栋建筑按就近原则划入一个小区；设备设施不可分的划入一个小区。C.组建业主委员会。在街道办事处、居委会的指导、监督下尽快筹建小区业主委员会。未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，由居委会代行业委会职责。e.确立服务标准和收费标准。推行老旧居住小区“菜单式”物业服务等级标准。从清洁卫生、绿化养护、房屋维修、安全防范、综合管理等五个物业管理主要内容上作出规定。5、实施自治管理一是对目前条件稍差，尚不具备引入规范物业管理的老住宅区，可由社区居

7、委会出面代收费用，将治安、卫生等主要服务项目外包给专业公司，社区居委会负责对专业公司的服务进行监督。二是由社区居委会出面引导老住宅区居民成立业主委员会，组建楼宇管理小组，人员由业主自己推选，管理经费由小区业主自筹,实行业主自治管理。三是对个别“先天不足，后天老化”情况过于严重，改进管理的余地极为有限，管理难度大，引进规范的物业管理根本不具备现实可能性的老旧住宅区，建议政府加快城区改造步伐，通过工程治理从根本上解决问题民革乐山市委市直二支部李彬二0—三年十一月