关于我国房地产价格分析及调控

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1、关于我国房地产价格分析及调控价格形成的构成要素及影响因素加以分析在市场经济时代,房子作为一个商品，具有和普通商品一样的构成要素，即成本和利润要素。在房子成本要素中，主要有土地成本，建筑成本以及营销成本。-:土地成本即土地综合开发费用，包括土地岀让金，土地征用费和拆迁安置费。首先，由于土地是有限的，土地供给总量是固定的。但是,随着国民经济的快速发展和城市化进程的加快，我们对土地的需求也越来愈大,导致供给与需求的矛盾日益突出，推动了土地价格的上涨。其次，我国的土地制度为公有制,个人对土地只有使用权，而没所有权，随

2、着国家加强了对土地的管理和调控，开发商取得开发用地将日渐困难，成本也愈来愈高。最后，由于在国家的财政制度，中央与地方的财政分配不尽合理。在税收上,中央占大头，地方政府占小头。但是在开支方面，地方上诸多事务均得由自己集资，自己负责，导致了地方政府的财政危机。于是，地方政府便将目光投向了尚未被中央收归的土地岀让金上。资料显示，2010年，土地出让收入接近2.9万亿。而当年所有地方收入加起来是4万多亿，也就是说地方收入中超过一半是土地出让收入，构成了别具中国特色的土地财政。而在2.9万亿土地出让金中，通过招拍挂和协

3、议出让的金额为2.6万亿，占到总出让金的近九成。由于招拍挂方式的存在，导致房产商拿地成本大幅上升，近年来屡屡出现的地王便是明证，这直接推动了商品房价格的上升。二:建筑成本主要分为两部分，其一是建筑安装成本，其二是基础设施及配套费。建筑安装成本即建筑安装工程费用，也称为房屋建筑安装工程造价，它是指新建全部建筑物的施工及设备购置全部费用。建筑安装工程费用在整个成本构成中所占比例也相当较大，约占40%左右。建筑安装工程包括土建工程,装饰工程，水电安装和弱电设备等。一般估算：一般估算，清水房，多层900-1200小高

4、层1200-1400高层1600-2000左右。自从03年以来，建材价格持续上涨，价格普遍上涨20%〜40%,据估计，由于原材料上涨导致房地产成本至少提高20%以上。至于基础设施费用，主要是商品房的配套设施建设的费用，商品房开发不分建筑物性质，按相应区域一般民用建筑工程征收标准足额征收，由于各地经济发展水平不同而不同。基础设施及配套费一般在房地产价格中占3%〜8%左右。第三：除了上述两个主要成本之外，还有财务费用和管理,广告，人员工资费用，税收等等，这部分比较繁杂,占得比例相对上述两个比较少，故不作重点介绍。

5、至于房地产商的利润，这在中国是一个争议非常大的问题，也是房地产商常遭老百姓痛恨的原因。从理论上说，房屋总体价格符合价值才合理。价值由社会必要劳动时间决定，毕竟是抽象的理论论证,具体到实际价格，就表现为商品房成本加利润。商品房成本因地价等因素的变化而变化，合理的利润应为平均利润，国外房地产开发企业平均利润率为6%-8%,有的国家仅为3%。但在中国,这一切都发生了巨大的改变。据2005年8月25日《北京现代商报》透露，新华社记者在福建调硏发现,当地房地产开发平均利润率为50%,最低的约为20%,最高的超过90%。

6、财政部2006年口月6日公布的第12号会计信息质量检查公告显示，检查的39户房地产开发企业，会计报表反映的平均利润仅为12.22%,而实际利润率为26.79%，隐瞒利润超过一半。《江西日报》2007年4月4日载《黄金地段“限价房地块〃流拍的反思__开发商企盼多少利润？》一文说〃有行业人员坦称当前地产开发的利润多在40%左右，20%的空间（利润）,谁看得上?"很多经济学家也认为房地产开发企业的利润率远远高于社会平均水平。2007年4月6日，《法制晚报》公布北京七行业平均利润率为14%,以此为对照，北京房地产行业

7、合理的平均利润率应不高于14%。推而广之,全国各城市的房地产平均利润率都不应高于本地社会平均利润率。从这一点说，由于房地产企业追求过高的利润率，从而推动了房价的快速上涨。以上分析都是从房地产本身价格因素考量的，但是还有诸多外部因素对其价格的形成有重要影响。在此，我选几个对其影响大的因素提一下。首先，便是房地产投机行为严重。众所周知，由于房子具有保值增值的作用,让房子不仅是个单纯的商品，也是一个投机品。其一,由于中国目前正处于工业化中期,正是城市化快速上升的时候,必然导致房地产市场需求旺盛。在可预见的将来，房价

8、总的趋势必然是往上涨，因此，让那些手中有闲散资金的百姓将其投入房地产市场，以求保值增值。在这之中,更是专门诞生了专业的炒房人士,譬如温州炒房团。其二，由于08年全球性金融危机的影响，生产投资环境恶化”又由于在国家的四万亿经济投资计划中，主要对象是面向基础性建设的国有企业,民营企业融资难度较大，怀着对生产投资的不确定性，让大量民间资本转向房地产和股票等投资性领域;其三，由于中国金融政策的放宽，流进了大