2011年天津泰安道项目营销推广计划

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1、【市场分析】泰安道项目官邸3号环球金融中心天津大都会世纪都会都会轩星美御津澜阙博轩园项目竞品区位项目在售竞品—汇总项目名称去化面积（㎡）2011年成交均价（元/㎡）存量（㎡）去化主力面积区间（㎡）去化主力户型去化率装修报价（元/㎡）官邸三号19293.162676210341.61120-250二室、三室65.1%--星美御6190.952994832773.690-120二室15.89%5000大都会82767.32557037181.9180-250三室69.00%4000津澜阙7428.682335819556

2、.7180-250三室27.53%5000博轩园36286.06234219321.5190-120四室79.56%--仁恒海河广场109271.242587914615.19144-180三室88.42%2500环球金融中心153399287551288.61180-250三室99.42%3500项目名称所在位置开发商总建筑面积（万㎡）未来住宅供应量（万㎡）产品构成项目特色目前在售情况中粮大悦城南门外大街中粮地产5210酒店、mall、写字楼、住宅、公寓都市综合体、全国模式未售中粮大道六纬路中粮地产75.543酒店

3、、商业、写字楼、高端公寓都市综合体未售世纪都会都会轩南京路和记黄埔9暂缺商业、公寓、写字楼都市综合体未售津湾广场解放北路金融街、汤臣7516商业、酒店、公寓、写字楼天津城市地位的再次升级商业开业、其余规划中中信城市广场南站附近中信地产13331商业、酒店、公寓、住宅、写字楼超高层、南站CBD标志项目规划中嘉里中心南站附近香港嘉里集团49.918酒店、写字楼、公寓、商业南站CBD标志项目超高层规划中海河一号东站附近天津星源茂业置地有限公司12未定写字楼住宅未定未定潜在项目：品牌开发商云集、供应量庞大、城市综合体天津高端

4、项目市场总结：1、在售项目主力总价300-600万元/套。2、户型主要区间集中在120-250平米。3、精装修报价控制在2500-5000元/平米。天房泰安道历史价值、文化价值、地段价值显著，建议实际精装成本控制在5000元/平米，以占据在城市中的顶级地位。圈定内环内核心天津城市原点泰安道核心关键词泰安道项目，占据天津最核心的城市资源经济中心商业中心金融中心文化中心景观中心政治中心交通中心教育中心泰安道项目住宅推广定位天津泰安道全球都会藏品大宅收藏泰安道，就是收藏奢侈品，收藏最高端圈层有人在京城第一豪宅呼朋唤友，有人

5、在外滩黄浦江岸坐看风云……拥有了北京，拥有了上海，还要拥有天津这座城市的第一会客厅。选择购买泰安道，不是追求居住的功能，也不仅是看重投资保值的功用，而是全球富豪相同价值观下不同生活模式的探寻，更是他们满足拥有城市最高等级收藏品的美好成就感。一个跳脱天津房地产市场价值发展的顶级豪宅天房泰安道项目的“顶级资源配置”让其稀缺性、价值性层层放大！在今年房地产“限购”的大背景下，各项目成交量都迅速下滑。一半是海水，一半是火焰！在理解项目定位及价值点的基础上，如何理解客户？这将决定推广的方向、调性以及手段。客户是谁？在哪里？有什

6、么特点？喜好？【客群分析】客群现象——折射出中国顶级豪宅的消费本质全国的顶级名盘，总能见到企业界、财经界权贵人士、隐形富豪的身影……这些年，无论市中心豪宅还是顶级别墅，这些贴着豪宅标签的物业，始终有一群忠实的拥护者。一线城市尤为明显越来越多的项目提出收藏概念城市级物业在稀缺资源占有等方面可以提供更高的附加值。同时高端客户追求资产升值的愉悦购置房产，不仅仅是单纯的投资行为，更成为资产配置富豪圈层，“隐形社交场”业已形成高档社区现已成为拓展社交圈的平台，为业主的视野和业务的拓展都带来了更为丰富的外延。提供了一个真正高品质

7、的居住场所，更提供了一个显性的国际化高端生活与社交圈层的标签他们的生活情境Golf社交型体育运动顶级私人俱乐部喝茶聊天顶级会所客户群体只限于“金字塔尖”，会所拥有一个非常高端的会员团体，是个很特殊的商业交际平台，并由此形成了一个能量巨大的交际圈，可以带来许多商业机会。旅游能让人远离尘嚣，全方位放松身心，安享天伦之乐。奢华旅游御厨用餐生活习性他们对品牌的拥护出没城市最高端的商场购物LV、GUCCI、PRADA、阿玛尼、等顶级奢侈品品牌拥护者品位偏好中国力量天津动力阶层影响力阶层客户领袖户型客户分解模型客户描摹总结1、深

8、耕天津、认可天津，更深刻认识到都市中心寸土寸金商业价值、泰安道文化价值等，希望收藏这类稀缺资源价值，并作为一种“圈层荣耀”。2、自身拥有顶尖的财富积累和强大的影响力，但相对“隐逸”、“低调”、“神秘莫测”。这类人群拥有共同的爱好，如游艇、高尔夫、高端豪华旅游、世界一流跑车、名表、名包等。3、渴望“圈层价值”、希望融入高端人群的生活圈，并使自己社