关于房产税评估问题与对策的研究综述

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1、关于房产税评估问题与对策的研究综述摘要：本文对我国房产税改革屮关于评估方面的相关研究文献及成果进行了归纳和整理，总结出我国房产税改革在征评估方面存在的主耍问题及专家学者提出的主要对策。旨在促进我国房产税改革，全力解决现存的问题，设置科学公平的征管与评估体系，构建适合我国国情的房产税税制。关键词：房产税；评估；综述、八―1—一、刖吕2011年1月，经国务院常务会议同意，上海、重庆作为房产税改革试点城市，开始对个人住房征收房产税，让这一长期以来备受关注的议题终于冇了实质性的进展。如今试点已有两年冇余，从试点的情况看，两地试点并未达到预期的理想效果，主要因为我国房产税

2、评估方面存在众多问题。要全面推行房产税改革，就要健全税收征管机制与评估机制。本文将对有关房产税征管与评估问题的研究观点做出归纳和梳理，以便相关部门汲取和借鉴信息，能更科学有效地推广房产税改革。二、我国房产税评估存在的问题1.税基难以确定税基的确定和税基的评估是房产评估的重点和难点。何杨(2012)认为：由于中国经济体制改革和住房改革，导致中国存量房产权出现多样化特征，对确定房产税税基造成困难［1］。冯海波，刘勇政(2011)认为:税基的确定应当从公平角度出发，纳税人的房产价值越高、面积越大，应承担的税负应当越重［2］。潘明星(2011)认为,因为形成于不同时期的

3、房产，其价值是在变化的，如果按原价计征房产税，不仅税基难以确定,还会带来税负不公［3］。丁成日(2007)认为，实施房地产税的核心问题Z—是如何决定税基［4］。山于土地供给的非价格弹性和房屋短期供给的价格非弹性使得房地产价格随时间的变化波动相对地过于激烈，房地产市场投机行为或泡沫相对普遍的存在，税基难以确定。1.评佔体系不健全目前我国房产评估问题是一项长期艰巨的任务，需耍采集大量信息，我国在这方面的能力欠缺。谷成(2011)认为，目前我国在房产评估领域述比较薄弱，既缺乏专业的评估人才，又没有成熟的评估方法和经验可循［5］。这是我国房产税改革难以在短期内全面铺开的

4、原因之一。张德勇(2011)认为：关于应该由哪个部门负责房产评估，我国争议不一。如果税务机关负责，将涉及专业人员、评税权威方面人力物力财力的投入问题2.土地出让金难以定位何杨(2012)认为：我国政府依靠国有土地出让收取土地出让金，这些出让金包含在商品房的房价屮，开征房产税要谨慎考虑是否应将这部分出让金从以后应当缴纳的房产税中扣掉［7］。耍开征房产税，应当有意降低地方政府对土地出让收入的依赖，如何处理好土地出让金与房产税的关系相当重要。3.容易侵犯隐私丁成口(2006)认为：政府和评估部门应当对不断更新的房地产数据时刻掌握和关注。但这不是一个容易的事情［8］。一

5、方面涉及个人隐私，因为纳税人可能非常厌恶个人财产状况隐私被侵犯；另一个方面对政府管理能力提出更高耍求。三、我国房产税评估的对策建议1.建立止确的税基确定方法丁成日(2007)认为，在经济和社会发展相对落后、市场发育不足、专业人员缺失等情况下，以房产的市场价值作为房产税的计税基础会带来很多问题［9］。所以他提出，兼顾简化税制的原则，目前应先以房产面积作为计税依据，然后在此基础上加上其他调整因子的影响，慢慢向以市场价值作为计税依据迈进。张德勇(2011)认为，我国各地经济发展不一,税收征管水平也高低不一，应当对房产交易活跃地区采用市场比较法确定税基，对成片新建房且核

6、算齐全地区采用成本法确定税基，对征管水平低下的地区，可以暂按原值或者面积征税，再逐步过渡到以评估价值计征［10］。苗月新(2011)认为，税务机关应当加强与房地产管理相关部门的沟通和合作，努力构建区域内房地产价格指数体系，实现房地产价格信息动态共享［11］。另外，可定期评估不同地带房产市价的标准水平，为房地产价值的评估提供更加科学的依据。2.建立健全的评估体系要建立起权威的房产评估机构。山哪个部门负责房产价值评估，各国做法不一。冯海波，刘勇政(2011)认为，我国应当建立完善的房产评估机构，培训雇佣能力足够的房产评估人员［12］。在操作上，应该根据不同情况选择不

7、同评估方法,目前我国采取的评佔方法有市场比较法、收入法、成本法等。在制度上，要根据现实和评估能力来确定评估频率因为频率高则成本高，频率低则造成房产市场价值偏离。谷成（2011）认为，屮央政府的土地部门和税务部门分别具有土地估价和税收征管的职能［13］。陈曦，吴宇晖（2012）认为，国房地产评估方面可以适当借鉴美国。美国对房产的评估是由州政府制定标准、控制质量以及培训评估师，各地政府负责实际评估和征管［14］。在机构设置方面，房产税管理部门是与其他政府部门独立开的，这样可以保证评佔的公正。他们建议我国在房产评估阶段初期，应以政府为主，市场为辅，在政府指导大方向前提

8、下在税务机构内部建立一个