2011年沈阳亚泰城地产项目整合营销推广策略方案

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1、从澜溪郡，到樱花苑、海南温泉假日酒店，再到鼎盛国际，我们与亚泰一起走过了三年···今天，面对亚泰城，有人看到了明天，我却看到了三年前的那天，有兴奋，有忐忑，期待牵手的情景历历在目，只是城市已换成沈阳。很高兴，祝贺亚泰来到东北中心-沈阳。我们珍视这个机会。因为这样的机会不一定会在每个城市都出现。这样的战斗，我们不可以错过。所以，今天我们又来了。势动大沈阳！沈阳亚泰城整合营销推广策略第一章：从市场研判开始运作项目，市场第一，调研调研，反对只调不研2010，起飞的道义沈阳扩城的脚步，不可阻挡，面对直辖市与国际大都会的基本诉求，四方拓展。用飞机的运行过程形容四大区域，我们可以

2、看到：沈阳南-浑南：起步最早，开发力度最大，08年奥运会与13年全运会使浑南彻底起飞，市政府南迁的动力，无论房价或开发量与开发商实力，都处在如日中天的阶段。沈阳东-东陵：小开发商的零碎启动，四个方向中起步最晚，今年在沈抚同城升格直辖市的背景下，开始在跑道上蹒跚起步的初级阶段。沈阳西-张士：工业区的规划，张士高开低走，在工业布局与工厂完成迁入的今天，开发接近完成，未来的住宅市场将不会出现井喷式爆发。2010，起飞的道义曾经：小开发商低端大盘一个区域，曾经集中了一个城市所有人的目光，寄托了一届政府的所有政治雄心，历时三年，到07年12月，昔日的风风火火似乎戛然而止。依托大

3、学城的生活配套与地铁的未来预期，道义开发主力区域位于人气更加温厚的大学城区域，以小开发商开发的低端大盘为主，以中央大学城、江南甲第、香树湾、太湖国际花园为代表的大学城群狼大量的吸收着市区首置与区域内回迁的人群。2010年，随着区域的产业与交通规划逐渐成型，大开发商云集，道义结束滑行，开始起飞道义开发区远景规划2011，可怕的道义碧桂园雅居乐香港置地总部基地华强龙湖荣盛三盛吉宝中铁2010，沈阳北部有两位大哥：北于洪与道义。前者以与城市较近的距离吸引了包括中海、保利、华润、绿地、万科、恒大、恒盛在内的七大上市集团，且以国字号唱主戏；后者则吸引了包括碧桂园、雅居乐、华强

4、、香港置地、总部基地、龙湖、荣盛在内的十几家私营猛虎。相较国有资本，民营资本更懂得市场规律。他们相中道义是因为道义符合城市发展的脉络，道义代表国际城市发展的先进模式，道义具备区域发展的先天条件。2010，道义一出，谁与争锋！2010年道义区域开工及在售13个代表性住宅项目列表，总建筑面积约1500万㎡序号项目名称占地面积总建面产品类型1碧桂园太阳城61.9万150万平联排、高层2雅居乐1500亩200万平联排3龙湖4500亩300万平花园洋房、高层4吉宝·季景沁园522亩70万平洋房、小高层、高层5香港置业-汇置尚都1000亩106万平联排、洋房、高层6三盛颐景园9

5、00亩120万平联排、高层7中铁·人杰水岸30万平40万平高层8新湖403亩25.5万平多层、高层9九龙云天1037亩105万平——10荣盛地产1600亩160万平联排11步阳江南甲第32万平60万平多层、高层12明华香峪兰溪66万130万多层、高层、洋房13太湖国际花园35万64万多层、高层、联排目前以小开发商的低端大、中型项目为主，户型区间由38-140㎡，价格偏低，生活与交通配套较为完善，成为区域与市区刚需的主要吸收区域。大开发商-大盘-中高端品质的格局已经形成，然而面对距离的劣势、交通与配套的不便，可以肯定我们对刚需的吸引力极低，面对大学城对刚需的截留，何以破

6、局？大学城板块道义蒲河大道板块群雄逐鹿，谁主沉浮！？面对市场竞争的空前激烈，寻常路已走不通从项目自身入手找到客户的契合点市场能为客户带来额外利益的产品，无外乎三种：收益型投资产品（写字楼、商住公寓、商铺）刚需型居住产品（首次置业、学区房）提升居住品质型高端产品针对本项目，无明显的投资收益属性，虽然随着道义区域的未来存在一定升值空间，但并非本项目独占优势。配套与交通不完善，距离与价格与大学城相比均无明显的刚需诉求优势从项目本身的品质与区域来看，本项目明显属于改善居住品质型高端产品。我们用什么吸引他们PART2.1高端档次的洋房居住产品。极具品质感的规划细节，维也纳风格的

7、建筑园林。蒲河水岸，周边环境优美对工业城市的居民有莫大的吸引力。维也纳水岸洋房锁定三大目标客户群来自沈阳北部的改善需求主力客群--沈阳北部主要是皇姑区以高级知识阶层为主道义区域的高端居住群体补充客群--以大学城教师及周边科技企业高级白领为主投资道义未来发展的群体游离客群--来自全沈阳市及周边城市的高端投资需求关于市场与客群总结■在区域大盘的挤压下，面临中铁·人杰水岸的直接竞争，本案的地段与环境相较中铁均无优势■展示区九月完成，对品牌力较弱的亚泰来说，说服客户是一大难点■在中铁一期较为成熟的实景园区展示下，我们的入市价格却高于中铁■曾经的板块主力置业诉