2011年商丘新翼·蓝调国际营销提案-郑州金福佳世地产

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1、伙伴天下·荣辱与共·精诚合作·价值共赢第一部分商丘市房地产市场调研及客群分析一、商丘市概况1、区位与人文商丘位于河南东部,豫鲁皖三省交界处,距郑州230公里。市区面积91.9平方千米市区人口90.6万人。商丘是先商和商业的发祥地。早在4千年前，帝喾次妃简狄，因吃玄鸟而生阏(e)伯，故《诗经商颂》云：“天命玄鸟，降而生商。”地处黄淮腹地，京九铁路与陇海铁路交叉点上，交通便利，素有“豫东门户”，“中原锁钥”之称，历代为兵家、商家必争之地，地理位置优越，交通便利，具有浓厚的历史底蕴。2、行政划分及产业商丘市1997年

2、撤地设市，辖：永城市、夏邑、虞城、柘城、宁陵、睢县、民权、梁园区、睢阳区，六县二区一市。民权县：农业（葡萄酒）永城市：全国六大无烟煤基地夏邑县：全国粮食生产百强县虞城县：食品加工、钢卷尺柘城县：辣椒、金刚石微粉睢县：商品粮基地宁陵县：棉、酥梨、白醋总体来说商丘市的下设县市主要以农业、轻工业为主的辖区组团。铁路：处于京九铁路与陇海铁路的十字交汇处，是全国铁路运输的枢纽高速：连霍、东港，商周、商菏、商亳高速在此形成“米”字型国道：310国道与105国道在市中心呈“双十字”交会商丘市是豫、鲁、苏、皖接壤地区的黄金交通

3、枢纽，是一座交通便利的中部内陆城市3、交通与产业结构商丘农产品资源丰富，盛产小麦、玉米、棉花、油料、林果、蔬菜、畜产品，是全国重要的商品粮、优质棉、板山羊、瘦肉型猪和农副产品生产基地，永城枣干、柘城三樱椒、宁陵金顶谢花酥梨等享誉全国，小麦常年产量约占全省十分之一。由农业型城市、资源型城市向工业型城市转化，城市产业结构转型，将为经济发展带来契机。商丘是全国著名的“泡桐之乡”，被评为全国平原绿化先进市。商丘煤电资源充裕，储量达100亿吨的永夏煤田是全国六大优质无烟煤基地之一，年开采量1500万吨，煤质优良，是冶炼特

4、种钢、发展煤化工的理想原料2006年又在商丘境内发现了柘城大煤田，远景资源量为12.43亿吨。商丘现有火力发电厂7个，总装机容量达到146.5万千瓦。二、城市经济情况解读1、商丘GDP发展解读(数据来源：商丘市统计公报)从中央提出“中部崛起”开始后，商丘市GDP增长幅度保持了较高的增长率，实现了经济的快速稳定增长。受2008年的经济危机影响之后，近两年经济发展有所减缓，但仍旧维持在10%左右的高位运行，高于全国9%的GDP平均水平。商丘市GDP居于河南省各地市中等水平，经济实力一般。但总体经济运行形势良好，继续

5、保持平稳、高速的增长势头。经济的持续增长，必将带动房地产业的繁荣。2、商丘人均GDP数据(数据来源：商丘市统计公报)。3、产业结构(数据来源：商丘市统计公报)2010年商丘人均GDP为12652元,高于河南省平均水平，总值仍较低，但增幅很快，极具消费潜力。第二产业比重较大，第一产业、第三产业的比重相当，白领阶层数量较少，社会体系呈“金字塔”形，穷人较多富人较少，并且贫富差距较大。房地产项目的开发及定位要精确制导，具有针对性。4、商丘市城镇化率(数据来源：商丘市统计公报)商丘市城镇化率较低，但近几年的高速发展已经

6、接近全省平均水平，这说明商丘近年城市化率正在加速。城镇化进程加速将有利于商丘房地产的发展，房地产的刚性需求将不断增长。发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化低速增长期高速增长期稳定发展期城市化水平30%30-50%50-90%90%以上城市特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口劳动力过剩工业基础比较深厚，影响力明显增强，工业产业快速扩大，工业接收大量农业人口工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业发展，城市经济进入高速增长期城市经济高度发达，农村人

7、口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移5、商丘城市化进程按照城市发展理论，商丘的发展正处于“快速城市化进程”的发展阶段，城市化发展的不断演化，城市人口的增加，带动房地产市场需求的增加。6、商丘城市未来规划《商丘市城市总体规划（2005—2020年）》对商丘的定位为：国家历史文化名城、豫鲁苏皖交界地区的区域性中心城市、豫东现代工业基地、商贸物流中心和重要的交通枢纽。商丘市提出“十一五”期间经济社会发展的战略重点是：利用自身资源优势以及区位优势，大力发展工业水平，全面优化现有产业结构。

8、加强招商引资力度，提高对外开放水平，进一步打造区域性物流中心，确立商丘市区域性中心城市的地位。现在商丘市建成区面积约91平方公里，市区人口92万。按商丘市城市发展规划，到2020年，商丘市建成区面积要达到138平方公里，人口150万。商丘市具体规划为“一核”、“四轴”：“一核”是指神火大道与南京路交汇处的神火商贸金融中心；“四轴”是指运河生态轴、神火人文景观轴、中州路人文景观轴、包河生