2011年商丘市永城市怡和花园项目整合推广沟通案-联美地产

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1、一脉书香地百年金质屋——永城市怡和花园项目整合推广沟通案项目背景项目自身分析市场竞争分析思维导图项目整体形象分析项目的几大价值序报告思维项目定位营销宣传主题定位购买群体分析项目VI视觉表现项目VI视觉应用人群定位营销定位价值定位推广策略推广策略及推广手段内部背景分析Part1永城位于河南、山东、江苏、安徽四省交汇处，隶属河南商丘市，距商丘市约100公里，被称为河南省的东大门，素有“豫东门户”之称。是河南省最大的煤化工基地，全国六大无烟煤基地之一，华东工业的能源后方。境内有200多家面粉企业，也是国家唯一授予”中国面粉城“称号的城市。综合经济实力居中

2、部六省中小城市第11位。永城总面积2068平方公里，现有人口约150万。＞永城：华东地区重要的能源基地，新型工业城市＞经济状况——高速发展中的永城经济主体年份生产总值（亿元）年末人口（万人）社会消费品零售总额（亿元）城镇居民人均可支配收入（元）永城2005130.9141.2230.773062006156.8142.0535.583622007186.4143.1241.9101402008210143.8547116002009255144.4362.3140302010285145.677015195＞区域规划：处于城市边缘地带，属于次成熟地

3、区，但处于未来几年发展的辐射范围，永兴街、实验中学分校、三中、五小等大大提升了本项目的价值。文化路永兴街实验中学分校、三中、五小永兴街是东城区新兴的商业街，这里荟萃了众多的品牌服饰专卖店，商机勃勃，具有很大的商业潜力。本项目周边有实验中学分校、第三中学、第五小学等名校，教育资源丰富，学区优越，文化氛围浓厚，具有不可复制的优越性。文化路是一条贯穿南北的城市主干道，也是新城区最东的一条南北大道，处于城市开发的边线地带。＞地块环境：地块方正，拆迁完毕，学区优势比较明显地块方正，地块内的建筑物已基本拆迁完毕。地块现状项目四至西临文化路北与实验中学分校相邻南

4、临永兴街东临规划路金明花园接近尾盘，即将售罄永阳花园最后一期计划4月开盘，与本项目在时间上与冲突周边新项目规模较小，对本项目构不成威胁潜在竞争压力不大＞周边配套：该片区属于次繁华地区，但周边生活配套比较成熟，学区优势明显，永兴街东延后商业潜力大本案外部背景分析Part2＞城市大势：永城目前仍处于房地产开发的热点，经济发展形势大好，价格上涨较快，拥有强有力的支撑。永城房地产开发迅猛，房价近来年增长较快近年来永城房价上涨快速，从02年的均价仅500元/平米到目前均价约3000元/平米。而地价由02年的8—20万/亩上涨到目前的上百万元每亩，个别地块近5

5、00万/亩元/平米20022004200620082010年份500800120018002700经济形势大好，给商品房价格带来支撑30002011年初经济支撑力度强。2010年国民生产总值达285亿元。全市财政总收入完成53.8亿元,增长24.5%，总量居全省第一位。城市化进程加快，2010年永城市城镇化率达37.95%。城镇居民人均可支配收入15195元，增长13%；农民人均纯收入5456元，增长15%。＞2011年永城规划300栋高层，总建面在300万平米，新盘林立。2011年将是群雄逐鹿的一年！建设路欧亚路东方大道芒砀路雪枫路中原路中央名邸

6、明珠花园雪枫中学四馆三中心第一高中呈祥名苑龙腾世纪友谊小区波菲特国际广场农业嘉苑第一人民医院东方国际从目前的形势看，本项目的竞争来源于两个地方：一、全市范围内影响较大的楼盘，如东方国际、江南世家、中央名邸二期、尚品国际等；二、建设路、文化路附近楼盘，如永阳花园、金明花园、东城雅居、时代城等楼盘。书苑名家本案时代广场东方国际紫金华府时代城中阳嘉园文化路盛世天下永兴街金明花园永阳花园东城雅居＞楼盘调研：以高层为主，有小部分多层；高层市场接受力较强，但市场供应量较大，且户型较为相似、价格较为集中，产品竞争非常激烈。项目名称物业形态建面本期推售节点主导卖点

7、价格开发商销售状况紫金华府高层，82㎡二房，126—143㎡三房约12万㎡公开认筹地段、户型、物业、广告住宅均价约2900元/㎡世傲地产前三栋认筹结束，4栋楼排号约60户时代城高层，90㎡左右二房，110-130㎡三房约10万㎡公开认筹品牌、地段住宅均价约2800元/㎡郑州金博大推出5栋约600户，认筹约200户尚品国际高层，90㎡左右二房，100-140㎡三房约12万㎡公开认筹地段、景观、配套（中心会所）住宅均价约3300元/㎡河南正和投资公司前期认筹100多户，目前暂无活动东方国际高层，87-96㎡二房，100—135㎡三房约10万㎡蓄水登记地

8、段、户型住宅均价约3300元/㎡徐州日成公司未推向市场江南世家高层，80㎡两房—122㎡三房多层：130㎡以上三房约20万