透视广州五一黄金楼市：调控抑制供应政策难禁购房欲后市趋活跃

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1、2013年1—3月广州房地产交易创历史高位，市场反弹压力明显；受“新国五条”调控政策及开发企业对清明节日回避等多重因素影响，4月市场交易陡然走低。2013年初，房地产市场交易增长势头持续，1月，市场签约1.1万套，为近两年历史高位；2月跨越春节，仍签约0.6万套；3月签约1万套，均为同期的历史高位。3月，中央“新国五条”及其细则陆续出台，对市场供求双方预期均产生明显影响，尤其对客户购房心态产生一定抑制，买方市场出现分化，改善型客户需求有萎缩，投资客户转战商业物业市场。在政策叠加、假日效应之下，3月虽签约仍有增长，但实际交易已有所抑制。4月受政策因素及开

2、发企业对清明节日的冋避的影响，市场交易陡然走低，共签约5956套，接近春节签约水平。五一楼市表现：4月开发企业偃旗息鼓，为五一楼市蓄势。受调控措施影响，五一假期总体新货供应低于预期，部分新盘受价格指导新规影响，延迟至后五一发售；新货以IH盘加推为主，外围刚需项FI为主力；新推项FI价格增长明显，局部地区刚需楼盘紧缺。根据中地行统计数据显示，4月下句至5月，将近90个项目推出新货，备战黄金5月，新增货量达2.4万套，约270万平方米。经历了4月的沉寂，开发企业蓄势开售。五一节日期间，在多项目开盘（加推）及现场活动带动下，客户反应活跃，各楼盘看房客户均比平

3、日或周末有较大幅度的提升，5月市场开局良好。对见，虽然楼市调控收紧，再加上天气影响，仍未降低客户购房欲望。综观五一黄金三日，市场表现大致呈现以下特点：总体供货量低于预期，部分楼盘推迟发售或改登记五一前夕，预期假期新货项目29个，供货约5583套，55.1万平方米，但实际新货项冃仅22个，供货约4725套，46.9万平方米，其中花都6个，帑禺、增城各3个，海珠、荔湾、南沙、天河各2个，白云、越秀各1个。萝岗区多以登记式开放，如奥园春晓和越秀岭南山畔。其余项FI多因未能取得预售证而延迟发售。受价格指导政策影响，部分开发企业临时调整推货策略，推迟发售或改登记

4、，储客以待良机。保利塞纳维拉、南航碧花园、佳润上品著园等项目在五一期间开放样板房、提前优惠登记，积极蓄客，赚取人气。IH盘加推项FI主导，全新盘少在五一-新推货中，加推项目19个，占总推项目的86.4%,!□盘加推货量排前五名的项冃有三个位于花都区，推货套数皆超过200套，最高为花都合和新城，新推600套。全新盘只有3个，分别为白云邦华翠悦湾、海珠东华星域、花都祈福万景峰，三者皆以100平方米以下中小户型居多。城区低调热销，番禺刚需紧俏广州越秀、荔湾（不包括芳村）、海珠老城区项冃体量小、销售低调。尽管广告推广量与优惠活动不多，可售货量少，但区位资源稀缺

5、，价格持续坚挺，仍然供不应求。如海珠东华星域开盘即热销八成。此外，番禺区刚需盘紧俏。由于刚需产品4月已陆续推出，五一期间，仅香柏广场新推46套100平方米以下刚需户型，其余项目多为130平方米以上大户型。增城、南沙热势已过，唯花都独秀增城、南沙和花都皆供应充足。4月，花都区供应近2万套、帝禺1.23万套、增城1.11万套。较之往年，2013年五一增城和南沙新推货量有所下跌，主要以消化余货为主。增城共加推新货350套，基本保持常规态势，当前成交稳定。南沙由于工程进度影响，仅加推两个项目，且受上年政策影响，前期量价齐升过快，当前客户的消化量已经放缓，销售量

6、预计会有一定幅度的下降。与之相反，花都楼市2013年五一成交井喷，诸多项目竞相推出新货，直攻刚需市场。祈福万锦峰、合和新城、保利花城和富力金港城皆主推刚需产品，户型集屮在78-99平方米的二房至三房，新增供货量分别为1000、600、272、247套，优惠幅度也相对较大，祈福万锦峰开盘9折。据统计，花都4月可售货量为市区二市最大，约19725套，五一大量推货势成必然。新推项忖提价明显，刚需楼盘价格上涨幅度较大总体而言，五一黄金周广州商品房住宅均价有一定的冋升。除南沙以外，各地区新推项目与4月成交均价基本持平或小幅上涨。外围刚需项目价格抬升较为迅速，五一

7、期间新推刚需项目主要分布于花都区，120平方米以下户型的新推项目共6个，其屮保利花城、合和新城、自由人花园折后均价分别比4月上涨19%、13%、13%。外围项目多种优惠促成交，川心城区铁价无惠五一黄金周是传统的楼市旺季，不少开发企业趁机推出多样化的优惠措施吸引人气，促成交。新推项FI优惠活动主要集中在花都、番禺、南沙为主的外围区域；诚意登记项目优惠荔湾芳村居多；中心城区多数项目优惠幅度较低甚至无优惠活动。约40新货项目错过五一黄金周，后五一再掀推货高潮根据中地行数据监控，5月预计新增货量项目约62个（剔除4月新增货量）。由于五一黄金周推货体量不大，后五

8、一将有约40个新货项目推出，主要分布在花都、帑禺、南沙和增城为主的外围区域。全新盘项目增多，预