房地产基础知识分享2.土地获取及投资管理

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5、的土地。土地市场总体发展趋势：1.土地供应总量呈下降趋势2.中低档住宅的土地供应量将上升3.大规模的单项土地出让减少4.二手土地市场转让行为增加5.公开市场正逐步成为土地市场的主流方式6.土地价格持续增长目前的市场状况：行业巨头与当地的地产霸主的合作进一步吞噬着土地任何一个开发商开发一个项目后，因为土地的增值使得其出售后产生的利润加上其本金无法在该项目的旁边买入一块同等大小面积的土地。只能向地段相对较差或经济欠发达的城市购买土地。而欠发达的城市的土地也不断的重复着上述的规律，所以最终住宅开发商只能不断的走向二三线城市，许多大开发商们已经早就进

6、入这些城市，并且尝到了二三线城市带来的甜头。二、土地获取的主要方式及其注意事项1买地——房地产企业最重要的投资决策！1.土地是不可复制和再生的稀缺资源2.作为资源密集性行业，房地产开发的两大前提要素是资金和土地，其他专业资源都可以此为基础来组织；3.房地产开发的土地资源稀缺，相当程度上是可遇不可求的。发展商选择土地往往处于被动境地，可供挑选的余地有限，必须在很小的范围内作出选择；4.土地是最重要、最基础、最根本的原材料，它决定了产品的主要关键属性，是房地产开发的前提；5.公司经营和战略的实现，必须有相应的土地资源；6.土地具有唯一性和不可再生

7、性。2土地的不可控性市场定位、规划设计、销售企划、物业管理等，很大程度上是由发展商的意识和专业水平及社会资源组织能力所决定，发展商可主动地控制，进而控制产品的质素；但土地具不可控性，一旦确定后，土地位置、价格、规划控制要点是不可改变的，作为房地产开发的前提，其决定了在什么地方做出一个什么样的物业。3土地的不可更改项目一旦进展受阻，发展商可通过调整价格、户型、销售包装等加以改进，但土地的位置、区域形象、区域功能、规划控制不可更改；在国内，由于发展商的运作水平差异很大，还有土地决策失误，通过策划成功的例子；而香港这样的成熟市场，发展商的专业水平趋

8、于社会平均化，基本上土地决策占项目成功与否的70%，后期调整效果很微小。4土地是房地产开发的最重要成本建筑形式不同和地段不同，土地成本在总成本中的比重也会不同；但项