房地产企业土地增值税税收筹划[1]

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5、。它的重点是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，通过合理合法调整收入额和扣除项目金额来减低增值额，从而适用较低税率纳税或享受免税待遇。　　一、利用税收优惠政策进行税收筹划　　根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。房地产开发企业如果既

6、建造普通标准住宅，又从事其他房地产开发，在分开核算的情况下，筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内，以获得免税待遇。要降低增值率，关键是降低增值额。　　例：某房地产开发企业A出售普通标准商品房取得销售收入6000万元，扣除项目金额为4400万元（未包括税金）。　　销售税金及附加＝6000×5%×（1＋7%＋3%）＝330万元　　扣除项目金额合计＝4400＋330＝4730万元　　增值额＝6000－4730＝1270万元　　增值率＝1270/4730×100%＝26.8%　　适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为1270

7、×30%＝381万元　　通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为26.8%，超过20%，需要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅获得免税待遇，可将其增值率控制在20%以内，筹划的方法有以下两种：　　第一，降低普通标准住宅的销售价格。降低销售价格虽然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种方法是否合理应通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。假定其他条件不变，改变普通标准住宅的销售价格，令其为X，则应纳土地增值税为：　　销售税金及附加＝X1×5%×（1＋7%＋3%）＝0.055X1　　扣除项目金额合计＝4400＋

8、0.055X1　　增值额＝X1－（4400＋0.055X1）＝X1－0.055X1－4400　　增值率＝（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055X1）×100%　　由等式（X1－0.055X1－4400