城镇房地产供求

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5、达到）；d3：投资与投机需求（出租与空置）；D：对土地与商品房的总需求。S1S2PDd3p1D2d1、d2p0D1Q图3商品房需求（房价快速上涨状况）图4房价与投资需求互相推动d1、d2：个体自住与改善需求下降、p0、p1：房价大幅上升但抢购风会使这部分需求不减D1、D2：投机性需求使总需求大增d3：投资与投机性需求上升（空置房大增）S1、S2：商品房增长有限使房价飙升D：商品房总需求曲线变陡即价格弹性变小PSaSbPSapp0DD=d1+d2+d3p1D1=d1+d2QQ图5：增加商品房供给受土地限制图6：挤压商品房投资需求的政策是因而对遏制房价上涨是很有限的有

6、效的，是惟一正确选择结论1：由于土地及商品房供给具有稀缺性，市场对房地产价格的调节基本无效。商品房供给的价格弹性非常小，即es＝(⊿Q/Q)÷(⊿P/P)＝⊿Q/⊿P·P/Q<1；商品房需求的价格弹性较大，即ed＝-(⊿Q/Q)÷(⊿P/P)＝-⊿Q/⊿P·P/Q＞1。但是，当房价连续上涨时，投资性需求会快速增长，造成房价过快上涨。因此：市场机制对房地产价格的调控基本是无效的，需要政府干预。结论2：土地的稀缺性，使政府增加土地与商品房供应的政策效果十分有限；政府对房地产投机需求的挤压政策是有效的，是控制房地产泡沫的惟一措施。结论3：房屋租赁市场没有投机性，租赁市场

7、的需求与供给都会变动。P*S*P*S*1S*2p2D*2D*p1D*1Q*Q*图7：商品房租赁市场无投机性图8：商品房租赁市场供求曲线变动D*：房屋租赁市场需求弹性大（奢侈品）S*：房屋租赁市场供给曲线陡峭（稀缺）注：租赁市场基本没有投机性，但也有一定垄断性，也需政策调控。一般而言：商品房租价比，即年租金/房价=4.5%，是衡量房地产投资价值的底线。反过来说，售价比=房价/月租金，应在266倍以内。国家应该征收资产保有税！  资产保有税，就是对于超过一定金额的资产每年收取一定比例的保有税，这一比例应该低于正常的投资收益和存款利息，征收起点个人为人均GDP的100倍

8、较为合适，