物管案例分析

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5、目场地进行维修养护管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数比例通过物业服务合同约定。在物业管理服务过程中产生的归属于业主的其他收入也可计提酬金，但应经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。其他收入包括产权归全体业主的停车场收入、成本费用在物业管理项目机构列支的其他经营收入

6、等。酬金制下，物业管理企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。2、物业服务费用包干制物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。在包干制下，物业管理企业作为一个独立的企业法人，自主经营、自负盈亏、风险自担。物业管理企业应本着诚信公平原则，主动接受业主监督，保证服务质量并不断改进。以包干制方式约定的物业服务费用，对业主而言物业服务费是固定的，不会因市场短

7、期波动、物业管理项目运作情况而发生变化；对物业管理企业而言，物业项目管理服务的利润不再是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展。在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，各物业管理项目应独立建帐、独立核算。在包干制下，物业管理项目的会计主体是物业管理企业，物业管理项目可以独立核算，也可以纳入企业统一管理。二、利用物业管理周期理论进行成本控制任何物业都存在着由新到旧的生命周期。与物业的生命周期相适应，物业管理也具有周期性，即它会经历从

8、起步、成长、成熟、“衰退”甚至“消亡”的生命历程。在物业管理生命周期的不同阶段，其成本开支的重点不同。一般而言，在起步阶段，需投入的项目多，且多为新项目，成本开支必然较多；在成熟期，投资项目营运良好，成本支出相对减少；而在“衰退”期，由于维修费用开支增大，在其他项目不变的条件下，成本开支会逐步增大。所以，利用物业管理周期理论，有助于了解物业管理成本支出的周期性特点，对加强物业管理成本的控制有重要的现实意义。三、1