走近武汉市的商业地产

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1、走近武汉市的商业地产市场需求是促进商业地产新模式产生的关键原因。随着中国加入WTO，零售业、餐饮业、服务业等行业对外开放的步伐越来越快，许多跨国零售企业，餐饮、娱乐及房地产开发商等纷纷进军商业市场，他们借助房地产商的力量和新的商业业态，大举扩张新的商业圈，促进了与之要求相适应的新型商业物业的产生和发展。比如，大型购物中心的兴起，使购物、娱乐消费者受惠不少，消费者亦越来越接受在购物中心的消费方式，这种现象反过来又刺激了市场对购物中心的需求。其实，武汉市的商业街铺、门面是供不应求的，但购物中心、商场、店中店就有供过于求的嫌疑。在武汉，商业地产开发规模之“大”，少则几万平米，多则几十万平

2、米，令人咋舌。10万平米的ShoppingMall需要投入上十亿资金，武汉的万达商业广场、中商销品茂、泰合中央街、湘隆时代商业中心、闽东商城仿佛都是一夜之间屹立起来的。商业地产市场形势之“火”，让人感觉到它是地产界最为繁荣的明星。2003年在SARS肆意横行的情况下，武汉商业地产仍逆市而上一线飘红，商铺价格一涨再涨，许多商铺都形成了抢购热潮。在商业地产繁荣景象的背后，其实仍有很多亟待解决或困惑人心的问题。真的是什么地方都适于做商铺吗？商业地产市场有多大？万达的定单式商业对所有项目都适合吗？商铺卖出去就算成功了吗？将来商业出现问题，有相应的危机处理办法吗？这一系列的问题，需要我们进行

3、深入地思考，否则商业地产的红火只是昙花一现，终将随着泡沫的破灭而烟消云散。按照中国政府关于加入WTO的有关承诺，从2004年起零售业将全部对外开放，也就是无论内资外资，都将享有一视同仁的政策待遇。在国内零售业诸强华润万佳、天虹、新一佳、北京华联、上海联华厉兵秣马的同时，跨国零售巨头们也都制定了相关的中国发展战略，把商业网点布局看作重中之重。WalMart计划2005年以前在中国开店50家，英国B＆Q建材超市计划2008年前在中国的30多个城市开设80家分店。按现时我国人均收入1000美元、美国人均收入3万美元、香港2.4万美元比较，我们的消费水平与其相比还有较大的差距，而建立在有效

4、消费支撑之上的商业消费现在还无法与发达国家或地区相提并论。据统计数据表明，我国前五百家最大零售企业销售额的总和不及美国WalMart一家的销售额的十分之一，而美国最大的购物中心MallofAmerican的规模为39万平米，我国超过此规模的恐怕不在少数。相对较低的收入，相对较少的消费额，如何支撑众多的大型购物中心？由此不难看出，未来几年内商业地产发展商之间将会有激烈的竞争，商业地产已经成为一种“勇敢者”或称为“冒险者”的游戏。商业地产销售模式包括整体转让、零散销售、自由出租和返租销售四种形式。就目前而言，返租销售是商业地产商们最常用的一种方式。返租销售也就是带租约销售，即先引进品牌

5、商家，然后将商场划分若干小面积产权商铺销售给众多小业主，并保证给小业主7％－10％的定期租金回报，发展商即可在短期内回笼资金并获得超额利润，房地产商的主要利润来源就是这些中小业主。商业巨头的进驻可以使部分物业以较高的价格出售、出租。项目建成、完成整体招商和销售之后的试营业期比较关键，如有若干家知名的商业企业入驻，房地产商可利用其品牌效应，吸引大量的中小店或投资者，加快招商或铺位的再销售速度；商业巨头提供的租金虽然很低，但他们可以在日后营运中吸引大量的顾客，吸引其他商业机构的入驻，从而影响了项目租赁给其他商业机构的租金水平。有些购物中心将一楼设计成步行街，房地产商通过较高的价格出售步

6、行街的铺位，以期收回项目的大部分投资。这种模式使小业主获得未来的长期收益，发展商通过高价出售物业不但获得超额利润，同时又迅速套现。零售企业以较低租金获得物业使用权，降低了经营成本，表面看来商业地产是一种三方共赢的博弈。其实不然，因为三方共赢的基础有赖于未来经营活动的稳定性，一旦未来经营不佳，那么小业主的风险就显现出来，实际上所有的风险都转嫁给了小业主，这是一种典型的非均衡博弈。对比国外商业地产开发的成功案例，可以发现商业地产的利润来源于零售企业———即物业的租金收益，所以大部分商业地产开发商都是长期拥有物业获得租金回报。而小业主通过购买商业“地产信托基金”分享利润，零售企业、发展商

7、、投资者共同承担风险，其投资行为比较理性。再说招商，目前商业地产商都明白招商决定了商业地产的成败，一个商业项目一旦招商成功，其商铺旺销几率大大增强，招商不成则很有可能滞销、积压甚至多年无法开工。可以说目前商业地产的竞争不是对购买者的争夺，而是对优质品牌经营商的争夺。万达模式的成败这里暂不做定论，但其以集团优势拉拢跨国商业集团加盟的招商策略无疑是最成功的典范，这对于许多刚刚从住宅转来做商业的地产商而言，是非常羡慕的，他们正为缺少一定的商家资源而头痛不已。但是回过头来仔细