房地产开发企业所得税处理变化分析

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5、规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据新企业所得税法及其实施条例等税收法律、法规的规定，国家税务总局2009年3月6日制定并下发了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号，以下简称“新31号文”），从2008年1月1日起执行。对照《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号，以下简称“原31号文”）政策有了些变化，现将有关房地产开发经营企业所得税处理问题分析解读如下。 　　一、开发产品完工认定条件 　　“新31号文”对企业房地产开发经营业务范围进行了界定，包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及

6、其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。规定除土地开发之外，其他开发产品完工认定只要符合三个条件之一的，就视为已经完工，即：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；（二）开发产品已开始投入使用；（三）开发产品已取得了初始产权证明。 　　“新31号文”对完工产品认定比“原31号文”强调了“除土地开发之外”的其他开发产品适用上述三个认定条件。笔者认为，这主要是基于税收与会计的差异。在会计上，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或者资本增值的，应当将其转为投资性房地产。但税法并没有将土地使用权分别归属于无形资产和投资性房地产，而

7、是一律按照无形资产进行处理。 　　二、开发产品收入的税务处理 　　新会计准则将权责发生制作为会计基础。但从企业课税考虑，仅以权责发生制为基础是不够的，因为一旦确定收入，纳税人在一定期限内必须将税款缴纳入库：当纳税人有较强的支付能力时，即使在会计上按照权责发生制没有确认为所得，在税收上也要按收付实现制征收税款入库；当纳税人没有现金流入、无支付能力时，即使在会计上按照权责发生制应当确认为所得，在税收上也可考虑按收付实现制不征收税款入库。房地产开发企业取得的预售收入，在没有办理完工决算的情况下，在会计上虽未确认为收入，也同样要对预售