房地产开发企业所得税处理新旧主要差异分析

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1、房地产开发企业所得税处理新旧主要差异分析作者：王荐一、关于开发产品转作固定资产新31号文件取消了将开发产品转作固定资产视同销售的规定，将开发产品转作固定资产应执行国税函（2008）828号文，“企业改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营），由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算”。新31号文旧31号文第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应

2、视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。二、关于预计计税毛利率新31号文调整了企业销售非经济适用房的未完工开发产品的计税毛利率，各级别均下调了5个百分点，即省、自治区、直辖市和计划单列市人民

3、政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％，地及地级市城区及郊区的，不得低于10%，开发项目位于其他地区的，不得低于5%。同时，新31号文将计税毛利率的确定作了授权规定，由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局在上述范围内确定。新31号文旧31号文第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（三）开发项

4、目位于其他地区的，不得低于5%。（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：1、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。2、开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。3、开发项目位于其他地区的，不得低于10％。三、关于已经完工开发产品的条件新31号文沿续了旧31号文对完工开发产品的三个条件，并明确上述三个条件适用“除土地开发之外”的开发产品。新31号文旧31号文第三条企业房地产开发经营业务包

5、括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：　　(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。　　(二)开发产品已开始投入使用。　　(三)开发产品已取得了初始产权证明。二、关于完工开发产品的税务处理问题（一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：1、竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；2、已开始投入使用的开发产品（成本对象）；3、已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。四、关于销售

6、收入的确认时间新旧31号文对于开发产品销售收入确认的时间规定基本相同：(1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。(2)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。(3)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。新31号文旧31号文二、关于完工开发产品的税

7、务处理问题（五）开发产品销售收入应按以下规定确认：1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。2、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。3、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收

8、入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确