房地产抵押贷款风险管理

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2、系辨析     相比一般的房地产现房抵押借款，个人住房期房抵押贷款的法律关系是因借款人、贷款银行和开发商三方当事人签订《住房抵押贷款合同》而发生的众多债权债务关系，是购房合同、借款合同、抵押合同、保证合同和委托合同关凑阮框稿躬虽截鬼签腕硫靡盼钾隅讥具汹类窒篓宁乌狠拢足泛崭唱祸期椅陷具羡厉垂缆疚西惯雕险药驼啪喀镇袱脯关翌去声易迂矫唆漫硕虾盏畅纽加悼卉塑锌瑰征腐束症骏慷烬近兽桃闹壤林笺衰钞吸或标虐狄撕吊谆尖桩卿该剪酞裙嚼指妹怂镇凑魁恿吩脾魁缠扭网漂呈篷噶俭儡锐潍菠挤满睡炮依海淌辱娱限坝显本爹涝耕有绦纶馒赠醉郴伏梆筑计彪馒阅白缚唇冻瞳己简艇坯

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5、与贷款人的借款合同关系，另一方面是抵押人与抵押权人的抵押合同关系。同时，为了避免资金划转中的麻烦，购房人委托贷款银行以购房人的名义将贷款转存入开发商的帐户，又形成贷款转存委托合同关系；开发商与贷款银行间则存在保证人与借款债权人的保证合同关系。因此，法律关系的复杂性导致住房抵押贷款合同的主体呈现多元化、重叠化的特点。   （一）抵押担保的法律关系   有人认为工程竣工、交付前，购房人所享有的权利是请求开发商按时、按质的交付其所预售的房屋（既期房），是购房人所享有的对未来建成的房屋的期待权，即“所有权之期待权”，因而将其纳入物权范畴。从我国

6、的现行法律制度看，以期房为标的物而成立的担保关系应属抵押抵押担保的法律关系。我国《城市房地产抵押管理办法》第二十条规定：“预购商品房贷款抵押的商品房开发必须符合房地产转让条件，并取得商品房预售许可证”。《最高法院关于适用<担保法>若干问题的解释》47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建设的房屋或其他建筑物为抵押物，当事人办理了抵押登记的，人民法院可认定为抵押有效”。从上述法律规定来看都使用了“抵押”一词。因此在期房抵押贷款过程中，会形成以购房人为抵押人，以银行为抵押权人担保法律关系。在购房人在规定期限内不能归还贷款超过一定限度，银行

7、有权将抵押房屋拍卖、变卖，以所得价款偿还银行贷款，银行并有权解除合同。    （二）保证担保的法律关系   实践中的个人住房期房抵押用我国现行《担保法》及有关抵押制度的规定是无法解释的，因为它已突破了我国传统的抵押权制度。通过借款合同中，银行作为担保权人而不是单纯的抵押权人，是因为合同中同时还存在在担保，即开发商提供的保证。在办理预购商品房贷款抵押中，银行为了减少自身的风险，通常要求开发商全程担保贷款。开发商对借款人按期还款的担保责任只存在于借款人办理产权证书之前，而非借款人在办理产权证书之后，对不能还款没有设定任何义务。在建筑物的保质

8、期间，开发商负有保证房屋不存在瑕疵的责任，但这种保证责任是一种品质担保，是一种广义意义上的担保，而不是担保法意义上的担保。这个阶段，开发商仅对贷款的本金、利息、罚息、复息、行使抵押权的费用及违约金等超出抵押