浅谈商业银行房地产抵押贷款风险防范

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1、浅谈商业银行房地产抵押贷款风险防范摘要：商业银行房地产抵押贷款风险主要有：以设定抵押后建的设施扩大贷款、以划拨土地抵押贷款、以预售商品房和在建工程抵押贷款和以亏损企业财产贷款。防范此类贷款风险的措施主要有：明确抵押物的法定范围、规范土地使用权抵押操作等。关键词：商业银行；抵押；贷款；风险中图分类号：F830文献标识码：A文章编号：1003-3890(2008)08-0096-02房地产抵押贷款作为一种安全性、流动性、效益性的贷款方式，已经成为商业银行最为普遍的贷款方式。为了有效防范商业银行房地产抵押贷

2、款风险，有效保护债权人的利益，探讨房地产抵押贷款的防范对策俞显重要。一、以土地使用权作为抵押物的潜在法律风险土地使用权抵押是房地产抵押贷款担保的一种形式。以土地使用权作为抵押物的法律潜在风险有二：1.《国有土地出让和转让暂行条例》第32条规定：“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押”。正是基于此，银行往往认为地上建筑物、其他附着物无论是抵押设定前所建，还是抵押设定后所建，均应视为抵押物的一个组成部分。更有些银行随着其拥有设定

3、抵押权的土地上建筑物增加而相应增加贷款金额。其实，根据《担保法》第55条规定，抵押合同签订后，土地上新增房屋不属于抵押物。2.银行设定抵押的土地使用权其取得的方式有三种，即划拨、出让、转让。国有划拨土地使用权是一类性质特殊的土地使用权，无偿划拨的土地不属于企业财产或国家授权经营管理的财产。为此，《城市房地产管理办法》第50规定,设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，债权人处置房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人才能优先受偿。所以，商业银行以划拨

4、土地使用权或者连同地上建筑物及其他附着物设定抵押权的，抵押权依法需要处分时，要从该土地所处分的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金，而不能追偿全部土地变卖价款。二、以预售商品房和在建工程作为抵押物的潜在法律风险预售商品房和在建工程抵押贷款的特点是：抵押物尚未形成，是正在建设或将要建设的商品房；购房人尚未完全付清购房款；从抵押物到成屋时间周期长。这些特点决定着预售商品房和在建工程抵押的风险显著高于成品物抵押。实际操作中有些发展商为了快速获得资金或出于其他目的，假按揭屡见不鲜，表现在：开发商套取资金的

5、假按揭、不具备销售资格房子的假按揭、开发商恶意套取银行资金的零首付、返租式的假按揭等，这都对银行造成了潜在的法律诉讼风险，鉴此，银行应予以重点防范。三、以亏损企业房地产担保贷款的法律风险银行在压缩不良贷款实践中，为了保全信贷资产，减少贷款损失，通常采取完善抵押担保手续的措施来达到保全银行债权的目的。但亏损企业由于长期资不抵债，无力偿还银行债务，也只能同意将企业财产包括房地产类资产作为抵押来应付银行的追讨行为。所以，银行就以前年度发放的贷款就企业财产补办抵押担保手续的情况时有发生。在这种保全银行资产的过

6、程中，由于亏损企业处于朝不保夕的境地，可能走向破产，而国家对破产企业又有许多特殊的政策规定，因此，若债权银行掌握不好，不注意防范政策法律风险，有可能导致事与愿违，产生法律纠纷。四、防范房地产抵押贷款法律风险的对策（一）明确抵押物的法定范围《城市房地产抵押管理办法》第8条规定，下列房地产不得设定抵押：权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；已依法公告列入拆迁范围的房地产；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;依法不得抵

7、押的其他房地产。此外，土地所有权、未经全部共有人书面同意抵押的房地产、法律禁止抵押的农村集体土地、违章建筑或未经国家规划部门和建设部门批准私自建设的房地产等，也不得抵押。（二）规范土地使用权抵押操作作为债权方，银行不宜接受国有划拨土地作为抵押物。必须以国有划拨土地作为抵押物的，应当扣除抵押土地价值中未来变卖需缴付的土地出让金份额，就其土地余值办理抵押贷款。对于以亏损企业房地产的抵押贷款要实施抵押保全，应尽可能早地完善抵押担保手续，以免引起抵押无效的后果。《中华人民共和国企业破产法》第35条规定：人民法

8、院受理破产案件前6个月至破产宣告之日的期间内，破产企业对原来没有财产担保的债务提供财产担保的行为无效。以商品房抵押贷款的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。有营业期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的抵押期限不应当超过该企业的经营期限；以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限；以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意（三）以享受国家优