基于房地产调控政策的商业银行住房抵押贷款风险管理

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1、基于房地产调控政策的商业银行住房抵押贷款风险管理*本文受山东省软科学项目：山东半岛蓝色经济区产业结构升级的金融支持与金融创新研究（2010RKGA2020）；教育部社科基金：产品内国际分工下贸易利益测算方法研究及我国贸易利益测算（10YJA）；教育部社科基金：我国新型农村社会养老保险制度建设中的财政支持问题研究（10YJA）；山东省自然基金重点项目：国际金融危机对山东省经济增长和劳动就业影响的实证分析与对策研究（ZR2010GZ002）的支助，特此感谢。当然文责自负。王梓（山东大学威海分校，威海）摘要：美国次级抵押贷款危机爆发之后，我国有关房地产的

2、调控政策几经变化，直接影响着商业银行房地产抵押贷款的规模、定价和风险。特别是2010年以来，国家出台了以“新国十条”为核心的一系列关于房地产调控政策，对房地产市场的不同环节作了限制性的规定，加剧了房地产市场的不确定性。在此背景下，商业银行应如何及时紧随国家调控政策的变化，加强住房抵押贷款风险管理，成为亟待解决的理论问题和现实问题。本文梳理了2010年以来我国房地产调控政策的变化，并以此为背景分析了我国住房抵押贷款面临的各种潜在风险。在此基础上，从微观、中观、宏观等层面构建出分层次、多角度的立体防范体系。关键词：房地产调控政策；住房抵押贷款风险；多层

3、次防范体系Basedonrealestateregulatorypolicies:mortgageriskmanagementincommercialbanksKeywords:NewRealEstateControlPolicies,Housingmortgageloan,Potentialrisks,Multi-levelpreventionsystem作者简介：王梓，女（1989.04--），山东省济南市人，山东大学威海分校商学院本科生，研究方向为金融理论与实践。联系电话：chh6866@163.comzh10852@163.com通讯地址：

4、山东省威海市环翠区山东大学威海分校08级金融1班181信箱邮编：-9-基于房地产调控政策的商业银行住房抵押贷款风险管理一、我国住房抵押贷款的现状个人住房抵押贷款，是指商业银行向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的抵押性贷款，是商业银行最重要的个人贷款业务。它主要包括个人住房按揭贷款，二手房贷款、公积金个人住房贷款、个人住房组合贷款、个人商用房贷款。本文所探讨的个人住房抵押贷款，主要偏重于个人住房按揭贷款。个人住房抵押贷款是商业银行的零售业务，其特点是借款人分散，期限长，不确定因素多，潜在风险大，贷款用途和担保方式特定，这就决定了其风险的多

5、样性和管理的艰巨性。为了应对金融危机，中国政府实施了一系列经济刺激计划，在一定程度上推动了我国房地产业的发展。2010年上半年，全社会固定资产投资为98047.35亿元，同比增长25.5%。其中房地产开发投资19747.12亿元，同比增长38.1%，增幅比上年同期上升28.2个百分点（见表1）。表1全国固定资产投资、房地产开发投资增长情况中国行业分析—房地产行业.中国经济信息网（http://www.cei.gov.cn/）时间固定资产投资房地产开发投资累计完成（亿元）同比增长（%）累计完成（亿元）同比增长（%）2009年上半年78098.3533

6、.614505.339.92010年上半年98047.3825.519747.1238.1数据来源：中国信息网房地产较快发展的同时，房价涨幅也在逐渐加大，伴随着房地产市场的高涨和房价的飙升，我国商业银行住房抵押贷款的规模不断扩大，住房抵押贷款在个人消费贷款中所占的比例逐年上升，2007年达到82.40%；同样，在金融机构全部贷款中的比例也一直处于上升趋势，2007年达到11.51%。虽然2008年受金融危机的影响，个人住房抵押贷款有所下降，但这只是暂时的；在2009年，为了应对金融危机，我国采取了一系列刺激经济计划，包括加大信贷投放力度、降低房贷利

7、率等（见表3），房地产信贷又恢复了快速增长的局面，个人住房抵押贷款也快速回升，到2009年底，住房抵押贷款总额达到47600亿元，占金融机构全部贷款的11.90%，住房抵押贷款在个人消费贷款中所占的比例则达到86.02%（见表2）。-9-表2我国个人住房抵押贷款占比情况中华人民共和国国家统计局网（http://www.stats.gov.cn/）年度个人住房抵押贷款期末余额（亿元）同比增长率（%）占个人消费贷款期末余额的比例（%）占金融机构全部贷款期末余额的比例（%）20015597.9565.7780.094.982002825847.5077.

8、405.80200311779.7442.4674.875.88200415922.335.1779.208.412005