房地产市场对国民经济协调发展的影响

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5、失衡的原因(一)开发商所认知的市场需求部分开发商认为,目前大户型在市场上需求较旺,市场需求决定了开发商愿意做大户型。近些年我国城市化率不断提高,城镇居民总数不断增长,全国城市化率在2004年达到41.75%；与此同时,城镇居民快速增收,2006年可支配收入达11759元。这些数据所给出的信息足以让人相信中国的城镇居民具有足够的消费能力。当把这些数据和持续高涨的房价做一简单的比较之后，就会发现城镇居民所拥有的可支配收人是那么的微不足道。但是由于房价的持续上涨,市场上出现了许多投机行为。以资金对房屋进行炒作,对现房进行大量的收购,给市场制造了需求增加的假象。不可否认,市场对于

6、大户型是有一定的需求,但是需求量并不是很大。持续地进行大户型开发,不仅造成了高空置率,也给国家造成了经济上的不稳定因素。(二)开发商所面对的顾客群业内有句行话,“单价决定档次,总价决定客群”,因为高收人者的钱要比普通老百姓的钱好赚,多数开发商都会以“高品质”为幌子,把项目的客群定位为高收人者,对于单价较高的项目来说,如果户型做小了,会造成“有钱人看不上,没钱人买不起”的客群错位；但是房地产圈同样流行的一个营销寓言是：为何感冒药没有100元这么贵的。大家都知道,药品市场上感冒药品牌很多,有专治嗓子疼的,有药效时间长的,有保证不打磕睡的,但是没有哪一个牌子敢把这些效能集于一身

7、,其原因在于成本太高,售价太高,超出了消费者的心理价位。这个营销故事点出了很多产品在定位时容易出现的误区——“过度营销”,即卖点堆砌得太多,超出了市场接受能力。大户型的病根也在于过度营销,开发商以为高端客户对居住舒适度要求很高,所以楼盘不但地段要好,配套要好,户型也一味地大起来。但是,一旦过高的价格超出了购买者的消费能力和心理价位,就会像“100元的感冒药”那样尴尬。(三)房屋开发前的面积设计一个项目的成本主要有3块:土地成本、建安成本以及资金、管理、推广等其他成本。对于土地成本,同一个区域,容积率一样,大小户型的土地成本是一