房地产PE——破解新政下房企融资困局的良方

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5、vateEquity），即房地产私募股权投资基金，是指通过非公开募集的方式，向有特定人数限定的投资者募集资金而设立的基金，所获资金主要用于房地产开发、物业持有、房地产股权收购等环节的投资。2、产生背景（1）地产新政时代房企融资渠道亟待拓宽随着新国十条等地产调控政策的不断加码，目前房地产公司的A股融资，从IPO、再融资到资产重组几乎全线暂停，各项申请都在等待国土部与证监会协商审核意见。而开发商投资成本却越来越大，拿地成本普遍超过30％，在一线城市甚至接近50％，信贷的盘子已经满足不了房地产投资的快速增长。在这种背景及

6、地产商的扩张需求下，房地产PE大有机会。（2）缺乏投资渠道大量民间游资寻找投资出口目前中国民间游资规模已超万亿，以“江浙游资”、“温州炒房团”、“山西煤老板”为主要代表。而国内的投资渠道过窄，主要集中在楼市和房市，如此规模的游资找不到合适的投资出口。在房地产新政如火如荼的当下，大量民间游资被迫从房地产市场撤出，房地产PE将成为其资金投入的一个重要选择。（3）国内房地产市场长期向好国民经济持续高速增长、中国城市化率的大幅提高带来了巨大的房地产刚性消费需求，支撑着中国房地产市场的长期发展。房地产是经济发展的稳定器，房地

7、产行业的稳定发展涉及到很多子行业，而目前中国经济刚刚进入复苏阶段，还需要房地产的稳定发展来带动经济。此外，全球极度宽松的货币政策，导致未来对通胀的预期越来越强烈，而房地产作为不动产其重要的保值属性也决定了房地产仍然是长期看好的品种。（4）人民币升值预期2005-2008年7月金融危机爆发，三年汇改人民币兑美元共升值约20%；2010年6月重启汇改后，美元对人民币汇率中间价从6.8275,一路升值到8月9日的6．7745，而美国还在不断对中国政府施加压力；根据摩根士丹利、中国社科院等专业机构预测，未来人民币仍将以小幅

8、、渐进的方式进行升值，年内上升空间仍有4%-5%；因此对于国外投资者来说，通过房地产PE投资于中国房地产市场，将享受到房地产业增长与人民币升值的双重收益。3、发展状况目前，国内新近成立的以房地产开发企业为主导的地产基金已超过100家。目前市场上众多的房地产投资基金，主要分两类：以金融投资机构为主要发起者的战略型投资基金。目前，包括高盛、摩根士丹利、瑞银集团、