房地产项目城市选择及项目判断标准(初稿)20121026

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5、标。为了更好的进行项目选择，简化判断标准，形成项目选择的程序化与制度化，我们将这些具有共性的判断标准加以提炼，通过城市、市场及项目三个由宏观至微观的层次逐一列举，进行阐述。一、理解城市：1.目标城市与公司战略匹配程度：目标城市是否属于公司战略中确定的城市范围？如果不是，与战略中确定的城市有无可比性，可比性如何？2.城市所处经济圈发展状况2.1.经济圈的发展历史2.2.经济圈发展规划2.3.经济圈未来发展对城市的影响3.城市人口及经济状况3.1.城市人口发展状况1.1.城市人口结构状况1.2.城市汇集能力1.3.城市经济发展状况：城市GDP总量、人均可支

6、配收入、人均储蓄额、社会保障制度等指标的变化情况及与其他城市的对比情况2.城市人文、历史特征及发展状况房地产产品作为特殊消费品，尊重、适应客户，实现本土化是项目能否成功的关键。因此，对不同区域自然、人文、历史环境的理解，了解当地客户需求是理解城市的重要组成部分。3.城市化进程及总体规划。现阶段，中国的房地产行业发展与城市化进程息息相关，一个城市的规划前景，旧城改造及新区建设力度直接决定的当地的房地产行业发展。3.1.城市发展历程及城市化进程3.2.城市总体规划3.3.城市交通规划3.4.城市用地规划3.5.城市园林景观规划3.6.城市产业格局规划3.7

7、.城市历史文化遗产保护规划4.城市政治、政策环境目前，房地产行业仍是地域性较强的行业，不同的区域，不同的城市，其政府有着不同的执政思路与风格，对行业的发展也持不同的态度。因此，对政府及其政策的判断直接决定了我们进入的方式、方法与战略战术。一、理解市场：1.房地产市场发展状况1.1.房地产市场发展轨迹1.1.房地产市场总体特征1.2.房地产市场未来发展预测2.房地产行业成长性。2.1.过去3-5年行业典型指标变化状况：包括人均居住面积、年销售量、销售额、施工（竣工）面积等。2.2.城市房地产行业的供需结构3.城市房地产行业竞争状况分析：3.1.开发企业发

8、展历史3.2.开发商构成结构3.3.行业竞争特征3.4.行业进入壁垒3.5.典型开发企业分析4