房地产项目城市选择及项目判断标准初稿

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1、房地产项目城市选择及项目判断标准第一章　　项目定性判断内容在公司业务发展的推进过程中，各个项目将分布在不同的区域和不同的城市。虽然这些项目各不相同，分别具有各自的属性，但同为房地产开发项目，在项目选择与开发过程中仍然存在着一些具有共性的指标。为了更好的进行项目选择，简化判断标准，形成项目选择的程序化与制度化，我们将这些具有共性的判断标准加以提炼，通过城市、市场及项目三个由宏观至微观的层次逐一列举，进行阐述。一、理解城市：1.目标城市与公司战略匹配程度：目标城市是否属于公司战略中确定的城市范围？如果不是，与战略

2、中确定的城市有无可比性，可比性如何？2.城市所处经济圈发展状况2.1.经济圈的发展历史2.2.经济圈发展规划2.3.经济圈未来发展对城市的影响3.城市人口及经济状况3.1.城市人口发展状况3.2.城市人口结构状况3.3.城市汇集能力3.4.城市经济发展状况：城市GDP总量、人均可支配收入、人均储蓄额、社会保障制度等指标的变化情况及与其他城市的对比情况4.城市人文、历史特征及发展状况房地产产品作为特殊消费品，尊重、适应客户，实现本土化是项目能否成功的关键。因此，对不同区域自然、人文、历史环境的理解，了解当地客户

3、需求是理解城市的重要组成部分。1.城市化进程及总体规划。现阶段，中国的房地产行业发展与城市化进程息息相关，一个城市的规划前景，旧城改造及新区建设力度直接决定的当地的房地产行业发展。1.1.城市发展历程及城市化进程1.2.城市总体规划1.3.城市交通规划1.4.城市用地规划1.5.城市园林景观规划1.6.城市产业格局规划1.7.城市历史文化遗产保护规划2.城市政治、政策环境目前，房地产行业仍是地域性较强的行业，不同的区域，不同的城市，其政府有着不同的执政思路与风格，对行业的发展也持不同的态度。因此，对政府及其政

4、策的判断直接决定了我们进入的方式、方法与战略战术。一、理解市场：1.房地产市场发展状况1.1.房地产市场发展轨迹1.2.房地产市场总体特征1.3.房地产市场未来发展预测2.房地产行业成长性。1.1.过去3-5年行业典型指标变化状况：包括人均居住面积、年销售量、销售额、施工（竣工）面积等。1.2.城市房地产行业的供需结构2.城市房地产行业竞争状况分析：2.1.开发企业发展历史2.2.开发商构成结构2.3.行业竞争特征2.4.行业进入壁垒2.5.典型开发企业分析3.一级市场主要考察项目所在区域过去两年的土地出让量

5、及所处区域，未来一年的土地供给计划，土地储备量。通过对土地供应情况的了解我们可以判断区域房地产市场的未来供需结构，发展速度以及规模，进而预测该区域市场的未来的供需关系和竞争的程度。4.二级市场此项目主要包括分区市场调查和研究各档次产品的供应状况与集合特征（平均售价、开发规模、产品形式、平均消化率、平均容积率、物业在区域内分布特征），典型个案分析（销售价格、销售速度、主力户型、工程进度、推广计划、后期推案量等）。通过对二级市场的分析可直接了解当地房地产市场的销售状况、购买层次以及消费偏好等，有助于对项目进行整体

6、定位。5.三级市场主要关注二手房成交量、成交价格、主要成交区域、投资比例等指标。通过对这些指标的了解可观察三级市场是否与一二级市场形成联动，为未来行业发展趋势及风险提供判断依据。1.价格成本指标当地的开发流程、开发成本、税收优惠以及其他一些特色政策等。这些指标的确定将直接为项目成本及利润率测算提供依据。2.消费者分析2.1.消费者总体特征2.2.消费者购房行为特征2.3.消费者结构分析2.4.消费者总体需求预测一、理解项目：1.项目背景1.1.项目来源1.2.项目提供者的情况介绍2.项目地理现状：2.1.四至

7、范围2.2.地势2.3.地面现状2.4.地面居民居住情况2.5.地下情况2.6.土地的完整性2.7.地上空间状况3.项目地段分析3.1.项目位置3.2.项目周边交通1.1.公交系统1.2.教育配套1.3.医疗配套1.4.商圈特征1.5.文体配套1.6.生活配套1.7.自然景观1.8.风水评价2.项目大市政状况2.1.道路现状及规划：包括现有道路、规划道路，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）等2.2.供水状况：现有管线、管径及未来规划实施时间2.3.雨水、污水排放：现有管线、管径及未来规划实施时间2.4.通讯

8、（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等2.5.永久性供电和临时性施工供电：现有管线、上源位置、距宗地距离2.6.燃气：现有管线、上源位置、距宗地距离、接口位置2.7.供热及生活热水：现有管线、上源位置、距宗地距离、接口位置3.经济技术指标3.1.总用地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积等3.2.住宅建筑面积、公建面积，共建内容3.3.综合容积率、住宅容